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物业管理常见问题 2004.3 野蛮业主的无理要求 注意倾听业主的来由，确定业主的目的性。 平息业主的怒气，先让业主讲述。 从业主的谈话中找出漏洞，试着与业主进行沟通，便于对问题进行解决。 处理投诉的步骤 仔细地倾听，并记录 复述投诉，确认内容 表示道歉 认同用户的感受 阐明将采取的措施 表示感谢 按流程一步一步解决 及时提供反馈 不同的投诉应采取不同的技巧，忌说“不可能、不知道”，忌直觉的反馈，急于解释原因，客户不是你争辨的对象。 住宅转让时维修基金如何处理 因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。 住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。 房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修基金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。 商品住宅维修基金交纳的标准和时限有何规定？ 新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列时限和标准交纳首期维修基金，存入市房地资源局指定的商业银行。 （1）房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的4%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%交纳。 （2）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2%交纳。 （3）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，代购房人按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3％，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2％交纳。 因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担 凡一幢住宅内部，一套住宅外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用设备认定。 住宅的共用设备维修、更新费用，由整幢住宅业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。 住宅共用设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。 应对水管倒灌原因进行分析后确定。如果系由业主使用不当造成的，则由其承担维修费用。 如果该事故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的，在能查清责任者的情况下，费用由责任者承担； 在不能查清责任者的情况下，费用由共同使用总管的业主（使用人）分摊。 如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的，物业公司应对其进行技术处理，所发生的费用从维修基金中列支。 业主拒付物业管理相关费用　　　的理由是否成立？ 某居民一直未缴付物业管理费和维修基金，在多次催讨无效的情况下，诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修基金。 对此，居民辩称，物业管理合同签定时，物业公司的法定代表人同时又是业主委员会的主任，故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用，故无权收取； 法院认为，物业与业主之间形成了物业管理服务关系，物业有权收取物业管理服务费及相应的滞纳金。以物业管理不到位为由拒付物业管理费的依据不足。 物业维修费用的承担有何规定？ 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担： （1）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担； （2）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立维修基金的，在物业维修基金中列支。 （3）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照规定设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。 住宅的共用部位、共同设备和公共设施属人为损坏，其维修、更新费用由责任人承担。 维修基金的使用有何规定 维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。 业主委员会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。 经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算； 经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算； 业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的30％。 平台积水造成的损害赔偿责任由谁承担？ 如果该物业公司没有保证平台上落水管的畅通，导致大雨中平台排水不畅，则物业公司应承担一定的赔偿责任。 如果物业公司在日常管理中，保证了平台落水管的畅通，使物业使用安全、方便，则