20140219_潮州_恒大城_竞品_竞品金宝丽花苑点对点分析_陈国冰、沈钿、吴淳.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 金宝丽花苑点对点分析 2014年12月 * 竞品项目基本信息 项目名称 金宝丽花苑 开发商品牌 广东金潮集团有限公司 项目位置 东山路东侧 物管费 1.4元/平方米·月 总占地面积 2.4万平方米 总建筑面积 10万平方米 容积率 4.2 绿化率 - 产品 整体项目规划18-24层高层洋房，推售的是55-160㎡洋房 目前推售楼栋 1-7栋，55-160㎡，共计约744套 开盘时间 2014年2月16日 产品价格 3880元/㎡起 对外释放均价为4500-4800元/㎡ （均为毛坯价） 首期户型配比 户型 面积段（㎡） 套数 套数% 一房 55㎡ 144 19% 三房 73㎡-135㎡ 552 74% 四房 160㎡ 48 6% 合计 744 100% * 推售楼栋质素分析 楼栋整体素质较低，栋栋临路，户户嘈杂 1栋 133- 160㎡ 2栋 133- 160㎡ 3栋 55- 73㎡ 4栋 106- 110㎡ 5栋 135㎡ 6栋 135㎡ 7栋 55- 73㎡ 1-7栋皆为临路单位，环境较为嘈杂，项目无中央园林单位，整体素质较差。 1、3、4、7栋两面临路，可以预见届时居住品质较差。 3、7栋为55-73㎡单位，小面积单位在本地市场一直不受青睐，该单位户型格局不合理（55㎡两房、73㎡一房），3梯8户，未来入住率不理想，直接影响其他项目价值的兑现。 1、2、5、6栋产品线为133㎡-160㎡，各户排列呈直线性，影响户与户之间的空气流通，整体质素一般。 * 点对点分析—品牌实力 小开发商实力有待考究 金宝丽花苑 ◆广东金潮集团有限公司于1980年成立，主营业务是婚纱，房地产开发经验缺乏，所开发楼盘仅有金朝胜景 ◆受资金实力及资源整合能力的限制，整个项目的规划建设、配套价值兑现时间可能较久 潮州恒大城 ◆连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲；2012年全国总销售面积第一名、销售923亿元；全国200多个大型项目开发经验 ◆品牌开发商优势：具有更强的开发实力、资金链和资源的整合能力，工程质量也有保证，可以更快地保证整个项目的建设，业主及时享受内部配套（举证：会所建成、运动中心已投入建设、恒大影城即将动工） * 点对点分析—区位 地块自然资源有限，周边环境差，升值潜力有限 项目 金宝丽花苑 地段价值 竞品与项目位置较为接近，区域价值基本一致 地段抗性 东山路为周边采土必经之路，周边灰尘较多，竞品临近东山路，且环境较为嘈杂； 项目四周临路，所有单位都临路； 周边配套 周边配套与项目基本一致 项目 潮州恒大城 地段价值 ◆坐拥“一江两山三公园”，自然景观资源丰富；临近万亩绿色山体，堪称“城市绿肺”，负氧离子充足，环境宜人，空气清新。◆周边无工厂，污染少，环境好◆未来城市东拓战略，市政府东迁的规划。且目前恒大城正位于新湘桥区的中心地带。临江楼盘可以有很多个，但市中心却只有一个。未来区域升值不可估量。（新闻举证：2月份政府工作报告、8月份陈伟南来潮参观，均将恒大城建设列入重点工作） 周边配套 集齐潮州一线学校资源：潮州最好的高中_金山中学和潮州唯一的本科院校_韩山师范学院，人文教育氛围浓厚 * 点对点分析—项目规模 占地面积仅为1/20，容积率较高 金宝丽花苑 总占地36亩，总占地面积仅为潮州恒大城的1/20。 总建筑面积10万平米，小规模社区 容积率高达4.2，密度较大，楼间距更为密集，人口密度大，居住体验不够佳。 潮州恒大城 总占地820亩，实属整个粤东地区规模最大的生态豪宅。 总建筑面积166万平米 容积率仅3.5，目前潮州市场在售的低密度楼盘，保证了宽阔的楼间距，观景视野更佳，且人口密度不会过高，居住更有尊享的私密度。 * 点对点分析—内部配套 配套较为缺乏，缺乏配套运营经验 金宝丽花苑 ◆运动会所为该项目仅有的配套，配套资源匮乏可见一斑 20000万平米集中式地下商业，品牌商业街，兑现时间较久； ◆金宝丽花苑为金潮集团开放的第二个楼盘，属于摸着石头过河阶段，开发商缺乏配套运营经验。 潮州恒大城 ◆5200㎡五星级会所、7600㎡运动中心、1.6万㎡恒大影城、双语幼儿园、菁英中小学、国际恒温游泳池、儿童娱乐广场、超市酒楼； ◆非常齐全。而且恒大作为知名一线品