第十章其他类型（非住房）房地产投资分析.pptVIP

一、商业房地产投资的概述 1、商业房地产概念 2、商业房地产特点 3、商业房地产类型 4、商业房地产投资模式（以商铺为例） 5、商业房地产投资特点 1、商业房地产概念 商业房地产（或商业用房）是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。 2、商业房地产特点 3、商业房地产类型 4、商业房地产投资模式（以商铺为例） 5、 商业房地产投资特点 二、商业房地产开发性投资 1、商业房地产开发性投资概念 2、商业房地产开发性投资程序 1、商业房地产开发性投资概念 商业房地产开发性投资是指投资者通过购买土地使用权、规划设计和工程建设等活动，建成可以满足商业需要的房地产产品，然后进行租售以收回投资、获取利润的过程。 说明：商业房地产开发性投资的特点是雄厚的（长期）资金实力，政府因素影响大，建筑规划与商业经营紧密结合，区位选择和市场调研十分重要。 2、商业房地产开发性投资程序 1）市场分析 分析内容—— 城市总体评价，城市经济环境、城市结构与发展规划分析； 城市商业发展规划和政策以及发展状况分析； 市场需求分析，市场供给分析，市场动态分析和缺口分析。 （1）市场供给分析 预计总供给量 ＝总存量＋预测期内计划新增存量（改、扩、新建）－预测期内计划减少存量（拆除、改建） 说明：1）总存量 2）存量增加信息，包括据传可能会建、批准建造、计划建造、在建或已经完工的建筑物，改建和升级改造的建筑物；以及从计划建造阶段到完工阶段所需时间。 3）存量减少信息，有关建筑物被拆毁、被迁移或被改建成另一类建筑物的信息。 （2）市场需求分析 预计需求量＝f（预计总人口，人均商品和服务需求额） 需求总量＝城市人均商品零售面积×服务区总人口 服务区商品零售总额/零售房产面积 分类商品零售额/相应零售房产面积 需求量＝f（经济增长因素，经济发展因素） 城市零售房产总面积/城市平均家庭收入 考察区零售房产总面积/考察区平均家庭收入 2）项目策划 （1）商业房地产区位选择 （2）商业调查 （3）商业规划 项目经营定位——业态定位；功能定位；目标市场定位；经营商品定位；形象或文化定位。 项目空间布局——业态、功能面积分配；人流调动；客流、货流和车流分离；配套服务项目相互促进；其他营造商业环境的措施。 （4）建筑物规划设计 总图设计：与周围地区协调；交通安全、舒适和便利；整体统一美观。 用地面积分配：确定地块内的各项建筑、绿地的位置和用地指标；选择房屋建筑的标准设计、建筑类型，作为平面布置，提供房屋建筑设计图及主要技术参数；综合安排开发地块内的管线架构及地面排水设计。 交通组织：步行人流、汽车交通等。 建筑设计：外观造型、立面设计、细节设计等。 （5）融资与开发方式 资金需求的长期化要求以资本金融为主：长期经营的特点；品牌连锁经营方式；国际化竞争。 我国模式：以商业房地产开发商为中心，在公司创始人、股东、战略投资者以及一般投资者、以银行为主的金融机构的支持下，购地并建成商业项目，自己或委托专业机构管理。 美国模式：以专营商业房地产的REITs为中心，在公司创始人、股东、金融机构的支持下，自行或委托商业房地产开发及管理公司购地并建成商业项目进行经营。 3）招商程序 一、组建招商团队； 二、进行专业调查； 三、进行目标品牌选择； 四、招商条件设定； 五、谈判和签约； 六、商装组织； 七、开业准备及试运行。 说明：商业地产卖什么？梦想；招商招什么？信心。 4）运营管理 二、商业房地产购置性投资 1、商业房地产购置性投资概念 2、商业房地产购置性投资特点 3、商业房地产购置性投资决策分析过程 4、商业房地产购置性投资风险 1、商业房地产购置性投资概念 商业房地产购置性投资是指面向现有运行中的商业房地产资产，以获得物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的的商业房地产——市场上的增量，也可以是旧有商用物业——市场上的存量。 说明：商业房地产购置性投资的目的一般有两个：一是满足自身商业运营的需要，即自用；二是作为投资将购入的商业房地产出租或转让给最终使用者，以获取较为稳定的经常性收入或较高的转让收入。 2、商业房地产购置性投资特点 1）投资的稳定性 2）增值性 3）投资回报率较高 4）投资主体的多样性 5）投资方式灵活 3、商业房地产购置性投资决策分析过程 1）市场研究 2）确定投资决策目标 3）选定多种可能的决策方案 4）分析、评价和比较方案 5）投资方案的选择确定 6）实施并追踪投资方案 4、商业房地产购置性投资风险 1）财务风险 2）经营风险 3）市场风险 4）购买力风险 5