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用微观经济学分析我国房地产 我国幅员辽阔，不同地区之间经济发展水平差别很大，因此，不能对各地房地产市场情况一概而论。但是从全国总体来看，呈现出一种总体价格长期上涨、短期小幅波动；全国大部分地区上涨、少数地区波动频繁的趋势。 理由如下： 一、对房地产的需求不断增加 对房地产的需求包括刚性需求和投资性需求。 1、刚性需求 刚性需求就是不受价格等因素影响的购买需求。产生的原因包括： （1）人口流动日渐频繁，我国每年有1500万农民工进城。根据发达国家农村城市化的经验，只要20%-25%的人口留农村就够了。中国还有4-5亿农民可进城，这样即便一年1500万，也需要30年。农民工进城也需要房子； （2）除了农村人口向城镇大量转移之外，受过高等教育的高素质人群也正在逐渐地向发达省份和省会城市、一二线城市集聚，这就造成了城市人口规模的迅速膨胀，客观上增加了对房地产的刚性需求； （3）人口数量不断增长，老百姓收入水平又不断提高，购买力大大增强，对生活水平提高的要求日渐强烈，如小房换大房、新房换旧房等。一般来说，人均住房面积达30平米，才会比较满意。我国城市人均住房尚未达此标准。百姓改善住房的需求一直很强烈。 （4）我国城市化进程不断加快，城市建设飞速发展，旧城改造、新城区建设、商业网点、住宅集中区等产生的需求； 2、投资性需求 投资性需求是投资者出于使资产保值增值的目的而产生的购房需求。产生的原因如下： （1）随着老百姓生活水平不断提高，投资保值增值意识的不断增强，人们开始寻找投资渠道。但是我国投资渠道比较狭窄，对于多数投资者，除了投资房地产没有更好的投资方式，加上房价一直在上涨，于是大家纷纷投资购买住房，导致需求的进一步增加。 （2）出于对人民币升值的预期，和对中国消费市场的看好，国际上的热钱大量流入我国，其中很大比例进入房地产行业，客观上抬高了房价。 （3）民间游资大量流入，如温州的炒房团等等。 3、应用微观经济学原理： 根据均衡价格理论，在供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。 二、房地产的供给相对减少 虽然土地供应年年增加，但是无论从数量上还是速度上都远远落后于需求的增长幅度。 1、土地属于有限资源，可开发土地越来越不足； 2、原有已开发土地由于土地增值、地上建筑物增值等原因，导致土地再开发成本巨大，加大了土地再开发难度。 3、应用微观经济学原理： 根据均衡价格理论，在需求不变的情况下，供给减少会使供给曲线向左平移，从而使得均衡价格上升。 三、需求的收入弹性 需求的收入弹性等于某商品需求量的变动率与消费者收入量的变动率的比值。房地产的需求收入弹性大于1，也就是说，当收入上升一定幅度之后，对房地产的需求的上升幅度会超过收入上升的幅度。 四、开发商操纵价格等垄断因素 1、根据微观经济学原理： 垄断竞争市场的条件主要有以下几点： （1）在生产集团中有大量的企业生产有差别的同种产品，这些产品彼此之间都是非常接近的替代品； （2）一个生产集团中的企业数量非常多，以至于每个厂商都认为自己的行为的影响很小； （3）进入和退出一个生产集团比较容易。 由此可以判断房地产行业属于垄断竞争行业。 2、根据微观经济学原理： 垄断竞争理论认为：如果经济中存在着以产品差别为基础的价格竞争，企业可以在一定程度上通过改变自己产品的销售量来影响商品价格。 对于房地产行业来说，具体表现为： （1）开发商捂盘惜售，或者延缓土地开发进度，造成市场上供给严重短缺的假象，导致价格上涨。 （2）开发商联合定价 比如新开发的城区或旧城改造区域，相邻竞争的开发商，其定价采取了价格领袖制的形式。也就是说，由首先来此地开发的开发商制定房价，后来者跟随其价格走。价格领袖制实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质是垄断。 五、我国政府采取的一些措施 1、利用金融、税收杠杆抑制过热的投资需求。 （1）将房产交易营业税从2年又恢复到5年（国外只有法国较长是3年）。这对投资购房者是一大打击。因为炒房者是不愿将资金闲置五年的； （2）二套房贷政策收紧，抑制了改善性和投资性消费群体的需求。 2、坚决打击国际热钱 3、大量开发经济适用房、廉租房建设。 4、允许农村土地可以上市流转。 6、控制商业信贷规模 六、短期内房地产价格可能总体下降 1、高房价对消费的抑制作用。高企的房价势必会对消费者产生明显的抑制作用，减少市场的需求，从而促使房价的调整回落。 2、购房人观望情绪越来越浓。房价如此快速蹿升，远非具有刚性自住需求的客户所能承受，部分客户不得不搁置购房想法再度观望，部分投资者开始从楼市撤退也是不争的事实。 七、长期来看房地产价格将震荡上行 1、城市化是我国未来房市发展的原动力。我国经济目前处在一个结构性成长的初期，城市化率相对很低。目前，城市化率每年的速度都