房地产行相关财税知识.ppt

一般房地产公司的项目流程1 一般房地产公司的项目流程2 一般房地产公司的项目流程3 一般房地产公司的项目流程4 分阶段财务核算总结 1、项目开发阶段：公司支付土地款并获得相关票据后，计入土地征用及补偿费；随后发生设计费及三通一平费用，计入前期工程费；接着发生报建费及工程成本，计入建安工程费。上述科目均是开发成本的子目，也就是在建开发产品。 2、项目预售阶段：收到定金或房款，计入“预收账款”，并开始缴税。 3、项目竣工交付前，所有的房款收入、开发成本仅在资产负债表体现（收入反映在负债“预收账款”，成本反映在资产“在建开发产品”，营业税金计入“待摊费用”），并没有实现利润。 4、项目竣工交付后，将收入、成本、营业税金结转损益。具体为将收入从“预收账款”转为“主营业务收入”；成本从“开发成本”转入“开发产品”再转为“主营业务成本”；营业税金从“待摊费用”转入“营业税金及附加”。最终形成利润。 其他日常账务处理事项 1、日常发生的工资、办公费、折旧费、广告费、业务宣传费、利息收入等直接计入“管理费用”、“营销费用”、“财务费用”，进入当期损益。 2、付工程、材料、设备款若当时没有发票，则 “预付账款”、“应付账款”挂账，待发票开具后转入建安工程费等相关成本。各施工单位、供货单位的往来账是财务重点。 思考：房地产开发贷款支付给银行的利息应该计入哪个科目？ 利息资本化 利息资本化将借款利息支出确认为一项资产。会计准则规定，借款费用应予资本化的资产范围是固定资产，只有生在固定资产购置或建造过程中的借款费用，才能在符合条件的情况下予以资本化。 因此房地产开发贷款的利息应该计入成本，而不是费用。 但是在土地增值税清算时需要将利息成本剔除。 房地产公司的会计报表注解 资产负债表反映时点数，即具体到某个时点的资产金额、负债金额；而利润表反映一段期间数，如某个月的收入金额、成本金额 。 时点 静态 负债 反映企业的 （资产负债表） （日期） → 要素 → 所有者权益 → 财务状况 20XX年X月X日 收入 时期 动态 费用 反映企业的 （损益表） （期间） → 要素 → 利润 → 经营成果 20XX年X月 一般来说，房地产公司的预收账款需要经过两年以上方能转入经营收入，造成资产负债率偏高。 而现金流量表是反映企业经营全貌、揭示企业现金来源和运用的报表，是连接资产负债表和利润表的桥梁。现金流量 = 经营活动现金净流量 + 筹资活动现金净流量 + 投资活动现金净流量。经营活动包括销售商品、支付成本及费用、缴纳税款等；筹资活动包括吸收投资、银行贷款、支付利息、分配红利等；投资活动包括购买固定资产、无形资产、对外进行其他长期股权投资、收回投资收益等。 上述三类会计报表只是大的框架，若要更深层次分析企业的实际经营业绩，需要更多细致的表格分析，例如资金收支明细表、存量房价值表、项目投资及回笼一览表等。 资产负债表勾稽关系以及重点关注 1、待摊费用和预收账款：一般预收账款余额*7%左右（含土地增值税预征）=待摊费用余额。 2、预付账款和应付账款：一般财务会进行重分类，预付账款核算未开发票的工程款、设备款，应付账款核算先开发票，款未支付的工程款、设备款。 3、重点大额其他应收款、其他应付款。 4、重点关注存货：要求提供开发产品、在建开发产品的明细，其中开发产品与预收账款有一定的勾稽关系，表现在已销售未结转的销售回笼在“预收账款”余额反映；已销售未结转的成本在“开发产品”余额反映。但预收账款不包括未售，而开发产品包括未售物业的成本。 如何分析利润表 项 目 本年累计数 一、经营收入 　 减：经营成本 　 销售费用 　 经营税金及附加 　 二、主营业务利润 　 加：其他业务利润 　 减：管理费用 　 财务费用 　 三、营业利润 　 加：投资收益 　 营业外收入 　 减：营业外支出 　 四、利润总额 　 减：所得税 　 五、净利润 　 利润表勾稽关系以及重点关注 1、用经营收入÷ 经营成本，可以反映该公司的房地产毛利率，最好看长一点时期的该比例，比如2011全年，可以和2010年的该比例比较一下。 2、经营税金及附加一般等于经营收入*7%（包括土地增值税预征）。 3、关注营业外收支。一般固定资产处置净收益、净损失 ，或者罚款滞纳金在此处反映。 资产负债表和利润表的关联