第七章土增值税法.ppt

对以下具体事项的征税情况，列表判定如下： 4、非房地产开发企业转让旧房：1+4+5 * 第七章 土地增值税 一、土地增值税概述 (一) 概念: 土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产，下同)并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （二） 特点 1.以转让房地产的增值额为计税依据2.征税面比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收 二、基本征收制度 （一）纳税人： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人。 上述“单位与个人”，不论法人与自然人，不论企业的经济性质，不论内资企业与外资企业，也不论行业部门，只要发生有偿转让房地产的行为，都是土地增值税的纳税人。 （二）征税范围 1、转让国有土地使用权； 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 “地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物。 “附着物”是指附着于土地上不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。 3、有偿转让的 征税范围包括三层含义： 1.转让的土地使用权必须是国家所有。 不包括转让非国有土地使用权和出让国有土地使用权的行为。 2.产权必须发生转移。 不包括未转让房地产权属的行为，如房地产的出租、抵押等。 3. 必须取得转让收入。 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为 　　 【答案】ABC 【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（　 ）　　A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的　　B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的　　C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的　　D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 单位之间换房，有收入的，征； 个人之间互换自有住房，免征。 5.房地产交换 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 4.房地产抵押 不征（无权属转移）。 3.出租 继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。 2.继承、赠予 征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出 （3）存量房地产买卖。 1.出售 是否属于征税范围 有关事项 不征（无收入）。 10.房地产重新评估 不征（无权属转移）。 9.代建房 暂免。 8.企业兼并转让房地产 建成后自用，暂免征；建成后转让，征。 7.合作建房 房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。 6.以房地产投资、联营 （三）税率 四级超率累进税率。具体规定为： ?? 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%～100%（含100%） 40% 5% 3 超过100%～200%（含200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35%  【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地 增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　 ）。　　A.30% B.40% C.50% D.60% 【解析】 增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100% =19%，适用第一级税率，即30%。 应纳税额=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率 增值率=增值额/扣除项目金额 土地增值额=转让收入-扣除项目金额 确定税率和速算扣除率 第二节 土地增值税计算与申报 一、应纳税额的计算 计税依据——增值额 增值额=转让房地产取得的收入－扣除项目 适用税率的确定——增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额×100％ 扣除项目的确定： （一） 收入额的确定 转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。 （三） 扣除项目(1203/11.13) 1、取得土地使用权所支付的金额 纳税人房地产开发项目实际发生的成本。 包括拆迁费、前期工程、基础设施、公共配套设施费… 为取得土地使用权所支付的地价款 取得土地使用权时所支付的费用 包括 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用——销售费用、管理费用、财务费用 允许扣除的房地产开发费用=（①+②）×10%以内 （1）财务费用中的利息支出能按转让房地产项目计算分