第一部分評估方法等综合计算题讲解.doc

第一部分　评估方法等综合计算题讲解（70分以上考点）（把以下内容搞懂，再做模拟试题，掌握今年出题的方向和思路）　　一、成本法　　（一）成本法应用的前提条件（KP61）　　1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。　　2.应当具备可利用的历史资料（特别注意二者的可比性）。　　（1）成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。　　（2）现时资产与历史资产具有相同性或可比性。　　3.形成资产价值的耗费是必须的。　　耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。　　注释：也就是说，按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时，应该去掉无效耗费。　　（二）成本法运用的思路　　被评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能型贬值－经济性贬值　　（三）各项指标的估算　　⒈重置成本及其估算　　（1）重置成本的定义　　重置成本分为复原重置成本和更新重置成本　　复原重置成本：建造材料、人工、设备、技术标准和设计和原来的资产一样，自然在功能上也和旧的一样，只是使用现在的价格。　　更新重置成本：只是强调和原来旧的资产功能一样，可以使用现在的技术、材料和工艺，价格当然是现在的价格。　　二者的关系：采用的价格都是现行的价格水平，资产的功能都和被评估资产一样。　　注意：　　·评估时尽可能使用更新重置成本。　　·一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。　　·如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分（一次性功能性贬值或者叫超额投资成本）。　　（2）重置成本的计算方法　　①重置核算法　　·特点：　　按照资产的成本构成，按照现行市场价格和合理消耗量计算该资产的全部成本的方法。　　·计算公式：　　重置成本＝直接成本＋间接成本　　　　　　＝直接成本（1＋间接成本分配率）　　·说明：　　·成本的构成如果按照资产原来的结构和工艺，则计算出来的是复原重置成本；成本的构成如果不是按照资产原来的结构和工艺，而是按照现在的新工艺和技术构建的，则计算出来的是更新重置成本。　　·使用本办法时，尤其是计算出复原重置成本时，对原来发生的不合理的支出，应该予以扣除。　　·本方法的其他运用：　　·综合估价法（每年都考试，今年十分重要） 　　位置：在机器设备评估中，教材的KP111页中提到了综合估算法　　公式分析：　　第一步：主材费Mrm（不含增值税成本）；　　（4－5）　　第二步：Mrm÷Km――本企业生产该设备的成本费用（不包含外购材料费）；　　第三步：主要外购件费Mpm（不含增值税成本）主要外购件如果价值比重很小，可以综合在成本主材费率 Km中考虑，则不再单列为主要外购件。外购件的价格按不含税市场价格计算，计算公式为：　　（4－6）　　第四步：Mrm÷Km ＋Mpm――该设备使用的全部成本费用（包含外购材料费）；　　第五步：（Mrm÷Km ＋Mpm）×（1＋ Kp）——生产该设备的正常价格（成本加利润）；　　第六步：（Mrm÷Km ＋Mpm）×（1＋Kp）×（1＋Kd/n）――在上一步的基础上加上应该承担的专用设备的设计费；　　第七步：（Mrm÷Km ＋Mpm）×（1＋Kp）×（1＋Kd/n）×（1＋rt）　　·进口设备的重置成本计算　　位置：教材的127－128页　　计算步骤：　　A.明确几个概念：　　FOB（离岸价）－－外币标价、CIF（到岸价）－－人民币标价　　CIF＝FOB×（1＋海运费率）【1＋保险费率/（1－保险费率）】 　　计算公式　　注意：　　·FOB价以外币表示，CIF价以人民币表示，按照以上的计算，一直没将FOB价折算为人民币，所以各个步骤得到的最后答案是外币计价。　　·将以上的（2）＋（3）＋（4），就得到类似于国内设备的“设备本体的重置成本”，如果要计算整个进口设备的重置成本，接着需要考虑进口设备的国内运杂费、安装费和基础费，对于进口设备，这三项费用都是按照CIF价为基础来计算的。　　·通过以上的计算得到了设备的必要的、合理的直接成本费用，还需要根据题目的已知条件得到设备的间接成本和资金成本，全部合计才能够得到设备的重置成本。　　·大家看教材的129页例题4－6，通过这个例题要掌握机器设备资金成本的计算方法，本方法是在假设资金在投入当年平均投入的前提下，当年的利息按照半年计算，投入当年以后的年限，利息按照全年计算。同时这里使用的是单利计息，而不是复利。这里的利息计算方法和房地产中不一样，要记住两种利息的计算方法分别适用于不同的章和评估对象。　　②物价指数法（参