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可变利率按揭贷款 前面介绍的几种还款方式，是固定利率还款方式，即在贷款期内，若国家法定利率未调整，即使市场利率变化后，也按原先的利率计算还款。固定利率按揭还款方式不能随市场利率的变化而进行相应的调整，难以防止借贷双方在通货膨胀条件下可能出现的损失。下面介绍可变利率按揭贷款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）。 例　银行提供了一笔10万元的住房贷款，年利率10%，期限10年，当借款人偿还1年后，市场利率上升至12%，但法定利率未做调整，当第5年年末时法定利率调至12%，那么银行的这笔住房贷款的收益如何？ 计算前5年的月偿还额现值可以分析这个问题。 （1）该笔贷款的月偿还额，即 （2）前5年还贷金额的现值： （2）第5年年末未清偿贷款余额的现值： 该笔贷款银行收益的现值为：60457.3＋34922=95379.3 由此可得银行在该笔贷款上的净收益为： 95379.3－100000=－4620.7（元） 由以上的实际例子可知：银行若采用固定利率放贷，不随市场利率上升而调整，将面临亏损的风险。 当市场利率下跌时，借款人会大量提前还款，违约行为大量出现，这一方面使银行面临损失；另一方面，银行的资金需要重新寻找投资的出路，加重资金运用成本。 可变利率按揭贷款是指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。推行可变利率按揭贷款的目的就是使客户与银行共担利率风险，一方面，不能使借款人的负担过重，以防违约的大量出现；另一方面，银行也能从利率变化中降低风险，以取得稳定的收益。 可变利率按揭贷款根据其运作方式不同，主要有随价格水平调整的按揭贷款和利率可调整按揭贷款两种方式。 1、随价格水平调整的按揭贷款（Price Level Adjusted Mortgage，PLAM）这种按揭还款方式是借贷双方只确定贷款的初始利率（不考虑通货膨胀），约定在一段时间后按照市场价格指数（比如消费价格指数）对贷款余额进行调整。 2、可调整利率按揭贷款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）这种贷款工具是住房贷款时，双方确定一个略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次，使之与市场利率相一致。 1、随价格水平调整的按揭贷款（PLAM） 其特点是在双方确定初始利率后，约定按市场价格指数对月还贷额或贷款余额进行调整。其具体步骤为： （1）按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额；（2）根据变化的市场价格指数来调整贷款余额；（3）按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率（合同利率）计算月还款额。 例　某居民与银行签订了一份住房贷款合同，贷款金额为10万元，年期10年，合同利率4%。同时约定，在贷款期内，按物价指数对贷款余额进行调整，在贷款的头3年物价指数上涨了3%，第4年年初按物价指数调整还款额，若还款期不变，则月还款额为多少？ 解：（1）计算4%利率下的月还款额： （2）按物价指数调整贷款余额。① 计算第4年年初未清偿贷款余额： ② 按物价指数3%调整贷款余额： （3）按调整后的贷款余额，4%的利率计算月还款额 则可得从第4年年初每月偿还额1042元。 2、可调整利率按揭贷款（ARM） 可调整利率按揭贷款的初始利率如何确定、后期的利率如何调整。 初始利率是借款合同成立时双方所确定的利率，它是银行为保证一定的有效利率而精心设计的，初始利率通常略低于市场利率，这是银行为吸引客户而采取的一种手段。利率调整既考虑原先给予客户的优惠，又考虑通货膨胀率。 2、可调整利率按揭贷款（ARM） 在实际中为了计算的简便，利率加上通货膨胀率为调整后的市场利率。利率调整期可以是1年、3年、5年，一般以1年为调整期。 可调整利率贷款包括利率调整无上限的按揭贷款、对利率调整有上限的按揭贷款、对每期还贷额的调整幅度有限制的按揭贷款三种。 （1）利率调整无限制的按揭贷款。这种工具对利率调整不设任何限制。 　　例　居民与银行签订了一份可调整利率的按揭贷款合同，目前市场利率为6%，双方约定的初始利率为5.5%，贷款期为15年，前5年每年调整一次，其通货膨胀率每年上涨0.5%。前5年的月偿还额计算如下表： 2、可调整利率按揭贷款（ARM） （2）利率调整有上限的按揭贷款。这种还款方式是指银行一次调整利率所允许的最大幅度。比如，市场利率上涨了4%，假如每次所允许的最大调整幅度为2%，则银行第一次只能将初始利率调高2%。这是保障借款人不会因利率调整过高而带来偿还债务的过多负担。有利率上