中能香榭丽产权式酒店策节划案.docVIP

中能香榭丽产权式酒店投资经营分析 一、产权式酒店的发展 1、产权式酒店公寓的定义 产权酒店共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。它使业主闲置的空房面向社会开放，即是消费又是存储，是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机 2、产权式酒店公寓的性质 它是以休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，是具有旅游经济，贸易及房地产有机结合互动发展的关系。购买产权式酒店公寓，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，具有投资小，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店公寓。 二、经 营 1.开发——销售——成立专业的酒店经营管理队伍经管或委托管理——兑现购买者应得得投资收益。正常情况下，酒店的运营成本占到整个酒店客房日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高， 产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、房地产开发商（可扩大地产商产业链及解决短板现金流）、旅游度假项目开发公司，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。 2、国内产权式酒店的一般开发运营模式 依据其投资收益和运营方式的不同，可归纳为三类，根据调研情况分别如下： a.纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：（1）、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营 （2）、开发商履行日常经营监管义务 （3）、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 （4）、对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红 （5）、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年 （6）、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 （7）、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益： 收益的计算方式为： 分红总额 +该房间收益比数 （8）、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 。 （9）、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入 （10）、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。 上述为此类产权式酒店运营模式 此模式房地产开发商、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。 b.返租式产权酒店公寓运作： 其开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红为目标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，购买者的收益计算办法一般为： 房产总价事先约定的年回报比例（一般为6%左右） 返租式酒店公寓的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，销售房间，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。 以此种模式开发的酒店多建于景色优美的旅游城市和经济活跃城市，有条件的地产开发商组建酒店管理公司即可以进行资本运又可以利用的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，从而扩大地产商产业链及解决短板现金流。 c. 度假式产权酒店（分时度假式产权酒店） 度假式产权酒店公寓的根本利益体现在交换和休闲度假上。此类酒店多建于全国知名的旅游、度假胜地，多为旅游度假类的开发公司，以旅休闲项目为依托，购买者的购买目的多为休闲为目的