城南项目定位及物业发展建议.pptx

城南项目定位及物业发展建议四川中原营运四部项目组SiChuan.05.2013报告体系Analyze System1商业定位及物业发展建议住宅定位及物业发展建议区域住宅市场分析23区域住宅市场分析Part 1城南住宅1季度供应止跌反弹，成交小幅回落 ，预计后市趋稳。 2013年一季度城南区域商品住宅供应反弹，走势上行。本季度城南商品住宅市场新增供应套数8705套，环比上涨22.7%；供应面积94.37万平方米，环比上涨22.2%。本季度供应反弹，主要是由于12年四季度成交市场的活跃表现得以延续，加强了开发商推盘信心。 城南区域本季度成交商品房9572套，环比下跌7.5%，同比上涨90.6%；成交面积100.70万平米，环比下跌2.9%，同比上涨110.3%。本季度前半段延续了去年年底住宅市场良好的势头，后半段则受春节大假与国五条细则出台前观望情绪的影响，有些许回落。 。图1：城南新增预售供应季度走势图2：城南商品住宅成交季度走势站南板块供应旺盛，价格位于城南首位。 本季度站南板块为城南供应主力军，区域内表现活跃的项目有：南城都汇四期、西派国际、长城半岛城邦、誉峰等，其中南城都汇的集中供应22.7万平方米，拉高了站南板块的总供应量。 本季度站南板块价格约10700元/平米，在城南各大板块中居首位，站南板块内目前高端项目云集，预计后期成交价格仍将遥遥领先于其他各板块。图3： 2013年1季度各板块商品住宅供需概况图4： 2013年1季度各板块商品住宅成交均价概况(元/平方米)站南板块成交以70-90平米中小户型仍为主流。图5： 2013年1季度城南新增预售成交各面积段占比 本季度城南区域中小户型仍为供应主流，其中70-90㎡的户型占比为42%；90-120㎡的市场占比为25.3%，合计占比达67.3%，市场份额超过六成，而以往高端大户型为主的城南区域，现在大户型占比被压缩至18.1%。预计在以刚需为主的市场环境下，城南中小户型的主导地位仍不会改变。重点项目分析——中建·桐梓林壹号：项目地块较大，总占地约113亩，总建筑面积达34万㎡，物业形态涵盖住宅和商铺。项目名称中建·桐梓林壹号总占地面积113亩总建筑面积（万㎡）34容积率4.0绿地率60%户型面积区间88-205㎡总套数（套）1928物业形态住宅、商业开发商成都锦城中建地产开发有限公司 地址成都市高新区盛和二路168号（桐梓林 南站公园旁）开盘时间2012年11月3日入住时间2014年12月物业公司中建物业建筑风格新古典主义园林风格英式园林5#6#新光路4#13#7#3#8#12#2#9#11#1#10#幼儿园盛和二路售楼部中建·桐梓林壹号户型配比 中建·桐梓林壹号推出一期住宅，88-141㎡，共270套房源，表面均价12000元/㎡左右，成交均价11800元/㎡左右。 中建·桐梓林壹号户型配比户型套型面积套数占比A14室2厅2卫1414215.6%A23室2厅2卫110217.8%B14室2厅2卫128217.8%B1`3室2厅2卫1104817.8%B22室2厅1卫889635.6%F13室2厅2卫126217.8%F43室2厅2卫126217.8%总计//270100.0%中建·桐梓林壹号典型户型分析B2户型，88㎡，实得面积：102㎡2室2厅1卫主卧门朝向卫生间，舒适度较低；次卧门朝向客厅，私密性较差，舒适度较低；卫生间位于户型正中间，风水问题较大。重点项目分析——首航欣城：项目为纯住宅项目，打造城南高端住宅区，产品兼具功能性与舒适度，抓住区域客户置业特点。项目名称首航欣城项目地址人民南路四段25号（美领馆南）开发商四川首飞置业发展有限公司物业管理成都欣航物业服务有限公司占地面积39亩建筑面积180000㎡住宅总户数1322户建筑形态住宅32F（两栋7个单元）容积率4.99绿化率25%开发周期2012.1.1——至今开盘时间2012.11.1户型面积40-140㎡物业管理费2.38元/㎡·月总价控制适中住宅项目诉求点：品牌、地段客户特性：地段驱动、价格近期销售项目住宅在售面积为40-140㎡平米，建面均价13000元/平米，总价80-150万，优惠政策：全款4%，按揭3%，分期2%。首航欣城户型配比项目从开盘截止到目前为止成交共43套，成交均价12600 元/㎡,项目以70-90 ㎡为主,占比整个项目82%,成交占比63%首航欣城典型户型分析D6户型 套二88㎡G6户型 套二76㎡户型设计赠送双阳台，尺寸设计兼具功能与舒适性。热销热销优势：客厅舒适度较高，带双阳台劣势：过道处浪费大，客厅尺寸稍差优势：主次卧舒适度佳，动静分区劣势：过道处浪费大小结1、站南板块持续活跃，刚需70-90平米户型占据主流。2、新南天地区域发展成熟，是刚需置业客户的入住城南的首选之地