房地产企业的成本不核算.docx

1 引言 房地产业是一个传统的资金密集型产业，是伴随着中国改革开放的推进而逐步成长起来的。20世纪90年代福利分房制度的终结，从体制上催生和加速了房地产业的发展，30年来的国民经济高速发展和居民收入的持续快速增长，为房地产市场注入了需求的动力，房地产业已经成为国民经济发展的支柱型产业。但是房地产业也存在着一些问题，其中房地产业的成本核算是重中之重，也是房地产企业急切需要解决的问题。本文将根据房地企业的成本核算做些说明，从房地产企业成本核算的涵义、房地产成本的构成、成本的核算以及成本核算中存在的问题及原因，并且提出相关对策。2 房地产企业成本核算的涵义 《企业会计准则第14号—收入》中规定收入确认的条件其中一条是：“相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。”因而，成本的正确归集、核算直接影响到企业收入的核算。企业会计制度科学地对成本下了一个定义：“成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。”房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。3 房地产企业成本的构成 吕萍萍（2010）指出房地产成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等就其用途来说，大致可分为三大部分：一是土地、土建、设备费用；二是配套及其他收费支出；三是管理费用和筹资费用。杨秋兰，王志超（2005）指出房地产开发企业的商品房开发成本项目包括六大类项目，即：土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费（指不能按有偿转让的小区公共配套设施）和开发间接费用。凌静（2010）指出房地产开发企业的产品成本按其用途，可以分为以下四类：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。4 房地产企业成本的核算 吕萍萍（2010）指出企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应注意以下几个问题。首先，要明确成本归集对象，即成本核算单位。她认为应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。其次，是成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。她认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。然后，是间接费用的计算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。但她认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。因此，她认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。最后，是项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。她认为，可以通过“预提费用”科目讲尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。5 房地产企业成本核算存在的问题 万义平（2006）指出成本核算主要问题有三个，即成本核算对象的确认、成本费用的归集和分配方法、成本计算周期。根据企业生产特点和工艺流程的不同，一般可以选择品种法、分步法和分类法进行成本核算，由于房地产企业是规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，所以不可避免地会存在以上三个问题。冯树健（2008）指出房地产企业成本核算存在以下几个问题：第一个是不按实际单位成本结转销售成本，大都是根据估价或计划成本测算单位成本，再按照认为高估的单位成本或计划单位成本计算当期应结转的成本，造成已销售的开发产品成本与未销售的开发产品成本迥然不同。第二个是张冠李戴随意调剂成本。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴。第三个是任意虚增建安成本。为了压缩利润额和应付考核指标，房地产企业往往在建安成本上下功夫，一般在年末突击虚列并结转建安工程成本。第四个是重复列成本。某些房地产企业根据项目多、跨期长、违规问题不易被发现等特点，在成本核算中故意重复列成本。袁灵红（2010）指出房地产企业成本核算常见的主要问题有四个。其一是成本对象难以确定，其二是成本费用的归集和分配欠缺规范性，其三是账簿设置不合理，其四是重工程决算轻项目决算。6 存在问题原因分析6．1 内部原因郭宝霞（2010）指出我国房地产企业成本管理意识浅薄，长期以来实行的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式。这导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。继而，企业缺乏战略性的成本管理控制体系，以致于成本管理目