房地产基本制度与政策第六章：房地产交易管理制末度与政策辅导(含习题及答案).docx

第六章　房地产交易管理制度与政策【本章历年考试情况】　■本章分值是本门课目中分值最大的一章，非常重要年份单选多选判断综合分析合计2009年3题1.5分2题4分2题1分5题10分12题16.5分2008年6题3分2题4分3题1.5分　11题8.5分　【本章主要内容】　第一节　房地产交易管理概述 　第二节 房地产转让管理　第三节 商品房销售管理　第四节 房屋租赁管理　第五节 房地产抵押管理 第一节　房地产交易管理概述　1.房地产交易管理的概念和原则◆　■概念　◇是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容　■形式（三种）　◇房地产转让（商品房销售是转让的一种）　◇房地产抵押　◇房屋租赁　■原则　◇自愿　◇公平　◇诚实信用　2.房地产交易的基本制度 ■（三大交易基本制度）　2.1 房地产价格申报制度　■为何要申报　◇关系到国家的税费　■何种情况需要申报　◇转让申报成交价格时　◇房地产抵押权人依法处分抵押房地产时　◇房地产经纪人在代办有关交易手续时　■如成交价格明显低于正常成交价格的处理　◇成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据　◇并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续　■如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理　◇一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估　◇对重新评估仍有异议的，可向法院起诉　2.2 房地产价格评估制度　◇依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估　2.3 房地产价格评估人员资格认证制度　◇房地产估价师执业资格证书——个人具有执业资格，通过考试取得　◇房地产估价师注册证书——受骋于某家评估公司，通过注册取得　3.房地产交易管理机构及其职责▲　■房地产交易管理机构　◇国务院建设行政主管部门　◇省级建设厅　◇市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所　■房地产交易管理机构的职责　（1）制定法规——执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法　（2）监督交易秩序——整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益　（3）办理手续——办理房地产交易鉴证等手续　（4）协助征收税款——协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款　（5）提供信息——为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务　（6）发布信息——为政府宏观决策和正确引导市场发展服务 第二节　房地产转让管理　【本节主要内容】　1.房地产转让概述■　2.房地产转让条件■　3.房地产转让的程序■　4.房地产转让合同◆　5.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让■　6.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让■　7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定◆　1.房地产转让概述■　■概念　◇房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为　■合法的转让方式（只要权属发生变更，即视为转让）　◇买卖　◇赠与　◇房地产作价入股　◇一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）　◇企业被收购、兼并或合并　◇以房地产抵债的　◇其它　■实质　◇房地产权属发生转移　◇房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让　■房地产转让的分类　◇根据转让的对象　△地面上有建筑物的房地产转让　△地面上无建筑物的房地产转让——土地使用权转让　◇根据土地使用权的获得方式　△以出让方式取得土地使用权的房地产转让　△以划拨方式取得土地使用权的房地产转让　◇根据转让的方式　△有偿转让——买卖、作价入股等　△无偿转让——房地产赠与、继承等　【2009年真题】　◆下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（　）。　A.房地产抵债　B.房地产作价入股　C.房地产买卖　D.房地产继承　提示：参见教材P111　[答疑编号座机电话号码0101]　『正确答案』D　【2008年真题】　◆房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（　）　提示：参见教材P111　[答疑编号座机电话号码0102]　『正确答案』错　『答案解析』赠予即是一种单务的转让行为。 　2.房地产转让条件■　■转让的一般条件　◇以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上　◇属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件　◇按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书　■不得转让的情形　◇司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的　◇依法收回土地使用权的　◇共有房地产，未经其他共有人书面同意的　◇权属有争议的房地产　◇未依法登记领取权属证书的房地产　◇法律和行