房地产全程策划营销函方案.doc

房地产全程策划营销方案 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销 1、项目投资策划营销；　　2、项目规划设计策划营销；　　3、项目质量工期策划营销；　　4、项目形象策划营销；　　5、项目营销推广策划；　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查　　.地理位置　　.地质地貌状况　　.土地面积及红线图　　.土地规划使用性质　　.七通一平现状　　 2、项目用地周边环境调查　　.地块周边的建筑物　　.绿化景观　　.自然景观　　.历史人文景观　　.环境污染状况　 3、地块交通条件调查　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划　　.项目的水、路、空交通状况　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查　　.娱乐、餐饮、运动　　.生活服务　　.娱乐休息设施　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素　　.历史人文区位影响 二 区域市场现状及其趋势判断　　 宏观经济运行状况 .国内生产总值：　　第一产业数量 第二产业数量　　第三产业数量　　房地产所占比例及数量　　.房地产开发景气指数 国家宏观金融政策：　　货币政策　　利率　　房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地　　其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额：　　居民消费价格指数　　商品住宅价格指数 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析　　 　三 土地SWOT（深层次）分析 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点　　 四 项目市场定位 　　1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘基本资料　　.项目户型结构详析　　.项目规划设计及销售资料　　.综合评判 2、项目定位　 　.市场定位： 　　区域定位 主力客户群定位　　.功能定位　　.建筑风格定位 五 项目价值分析 　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比项目 　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征 　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 　　A 市政交通及直入交通的便利性的差异 　　B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异　　教育和人文景观的差异　　各种污染程度的差异　　社区素质的差异 　　C 周边市政配套便利性的差异 　　 项目可提升价值判断　　 A 建筑风格和立面的设计、材质 　　B 单体户型设计 　　C 建筑空间布局和环艺设计 　　D 小区配套和物业管理 　　E 形象包装和营销策划 　　F 发展商品牌和实力 　　价值实现的经济因素 　　A 经济因素 　　B 政策因素 　　2、项目可实现价值分析 　　.类比楼盘分析与评价 　　.项目价值类比分析： 　　价值提升和实现要素对比分析 　　项目类比价值计算 六 项目定价模拟 均价的确定 .住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 　　有效需求成本加价法 　　A 分析有效市场价格范围 　　B 确保合理利润率，追加有效需求价格 　　运用以上两种方法综合分析确定均价 项目中具体单位的定价模拟 .商品住宅定价法： 差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） 　　.各种差异性价格系数的确定： 　　确定基础均价 　　确定系数 　　确定幅度 　　.具体单位定价模拟 　　 七 项目投入产出分析 　　 　　1、项目经济技术指标模拟 　　.项目总体经济技术指标 　　.首期经济技术指