房地产所得税相关文问题解答.doc

2009年4月24日国家税务总局所得税司缪慧频副司长企业所得税相关问题解答 中国财税浪子王骏整理 [?网友50532?]??司长好：新31号文中的规定《预售合同》确认收入，与之相对应的成本、营业税金、预缴的土地增值税和计税毛利额怎样在年度所得税申报表中系统地填报？ [?缪慧频?]??? ? 按照国税发[2008]101号文件规定，按国税发[2009]31号文件规定准予扣除的成本费用，填报在年度纳税申报表附表二，营业税金、土地增值税填报在主表第3行，计税毛利额填报在附表三第52行。 [?网友50362?]??新企业所得税法条件下，对建筑施工企业在外地施工的所得税问题没有明确规定，在实际管理中各地税务机关（有的地方是政府部门）对此的管理也是不尽相同。请问缪司长：施工企业到外地承建公路项目施工（在施工地未设分支机构、未领取分支机构营业执照），如该施工企业持其法人公司所在地主管税务机关开具的外出经营活动税收管理证明，施工地税务机关是否还要征收该企业的所得税？如果征收，跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理? 国税函[2008]747号的规定执行？如果工程施工地是在该公司法人机构所在地之外的同一省内其他市县的，该省又未出台总分机构纳税管理的相关规定，其所得税由谁征收，如果征收是核定方式还是查账征收？ [?缪慧频?]??建筑企业外出经营缴纳企业所得税问题比较复杂，在新企业所得税法框架下，我们正在对这一问题抓紧进行研究和明确。在新的征管规定正式出台之前，仍按照《国家税务总局关于建筑安装企业所得税纳税地点问题的通知》（国税发【1995】227号）执行。 [?网友50463?]??缪司长:你好!房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据？ [?缪慧频?]??按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。 [?网友小鱼?]??根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年已实现销售的可售面积是120平方米还是36平方米？ [?缪慧频?]??根据国税发[2009]31号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。 [?网友财务人员008?]??国税发[2006]31号文（即旧31号文）第五条第二款企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1.企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。，请问新31号文实施后对上述业务是如何规定？ [?缪慧频?]??按照有关规定，国税发[2006]31号文已经作废。有关非货币性资产和股权投资等收益征税问题，考虑到此类投资收益没有现金流收入，如果在当年全额征税，将给企业造成现金困难。我们计划在今后给予明确，对收益较大，企业当年纳税有困难的，允许给予分几年均匀分摊纳税。 [?网友木木?]??对建筑施工企业（企业所得税核定征收）承建的商品房，因开发商无力支付工程款，经人民法院判决用在建的商品房抵付工程款。建筑施工企业将抵债的商品房销售后的收入，应当怎么计算企业所得税？是分别建筑工程款收入、销售不动产收入各自计算一次企业所得税呢？还是将二者作为一次收入计算核定征收？ [?缪慧频?]??二者作为一次收入计算核定征收。 [?网友50488?]??? ? 我是一名基层国税工作者，根据国税发（2009）31号文件第十二条规定，? 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。而该文件第二十八条第（五）款，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。请问：第九条? 企业销售未完工开发产品取得的收入，计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税。若能扣除，扣除环节在哪儿，是计算在毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额 [?缪慧频?]??根据国税发[2009]31号文件规定，企业销售未