房地产投资环从境分析.doc

房地产投资环境分析 一、房地产投资环境概述 房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。按照尼古拉斯·斯特恩对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。 进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。 对房地产投资环境进行分析，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。 二、房地产投资环境要素 正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市（或地区）的所有情况，但一般把投资环境因素划分为6大类，即政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化和自然地理，而每种因素又包含大量的子因素。 从不同的角度，可以对投资环境作不同的分类： 1、从地域范围上划分，可分为宏观投资环境和微观投资环境。宏观投资环境是指整个国家范围内影响投资的各种因素的总和；微观投资环境是指一个地区范围内影响投资的各种因素的总和。各个地区的投资环境是国家宏观投资环境的构成部分，因此，各地区投资环境的改善也能促进国家宏观投资环境的改善。 2、从投资环境所包含因素的多少来划分，可分为狭义的投资环境和广义的投资环境。狭义的投资环境主要指投资的经济环境，包括一国经济发展水平、经济发展战略、经济体制、基础设施、外汇管制、市场的完善程度、物价和经济的稳定状况等；广义的投资环境除包括狭义的即经济的投资环境外、还包括政治、法律、社会文化等对投资可能发生直接间接影响的各种因素。通常所说的投资环境主要指广义的投资环境。 3、从投资环境表现的形态来划分可分为硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指那些具有物质形态的各种影响投资的因素的总和，如交通运输、邮电通讯、供水、供电、供气、环保、社会生活服务设施等；软投资环境是指那些没有具体物质形态的各种影响投资的因素的总和，如政策、法规、投资双方的管理水平等。硬投资环境对国际投资活动固然重要，但软投资环境也不可忽视。 4、从投资环境的属性划分，可分为自然投资环境和人为投资环境。自然投资环境主要指自然地理条件，如有观赏和游玩价值的自然山水、有开采价值的矿产资源等；人为投资环境主要指生产性、生活性及社会性基础设施等。对东道国来说，既要重视对自然投资环境的利用，更要重视人为投资环境的改善。 本书下面按照软环境和硬环境的分类对投资环境要素进行详细阐述。 硬环境是指房地产项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施和配套设施（其中包括市政、办公、商业、娱乐、休闲、餐饮等），也就是投资区域的物质条件。良好的硬环境是项目成功的物质条件。 相应地，软环境就是该项目运作的非物质条件，如政治、经济、法律、文化等外部要素都属于软环境范畴。软环境的好坏难以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬环境更难以把握。 （一）硬环境要素 从房地产市场来看，硬环境的改善能够对房地产需求产生较大的拉动作用，促进客群聚集，促进市场活跃。而所谓的硬环境主要包括以下几个方面： 1、基础设施 基础设施，又称基础结构（Infrastructure），是来源于拉丁文infra（下部、底层）和structure（结构、建筑物）的合成词。其最早是作为工程术语来使用的，主要指建筑物、构筑物的底层结构或“下部结构”。随着经济社会的发展，20世纪40年代末，西方经济学家开始把“基础设施”一词引入经济结构和社会再生产的研究，用“基础设施”来概括那些为社会生产提供一般条件和服务的部门与行业，从而使基础设施一词由一个单纯的工程术语演变为一个重要的经济术语。 随着社会和经济的发展，基础设施在社会和经济发展中的作用日益重要，因此引起了国内外经济学家的普遍重视，用基础设施来指称在国民经济系统中为社会生产和再生产提供一般条件的部门与行业的总体，已经成为各国学者和政府的普遍做法。美国《现代经济词典》把基础设施定义为：社会的间接资本，支撑一国的经济基础（即运输、通讯系统、电力设备和其他公共服务设施），还可以包括人们受教育的水平、社会风尚、生产技术以及管理经验等无形资产。 城市基础设施（urban infrastructure）已经成为城市建设管理中的一个重要词汇。一般来说，城市基础设施可以分成两类，一类是生产性基础设施，包括能源、交通、邮电等设施；另一类是社会性基础设施，包括文化、教育、卫生、商业服务业等设施。我国对城市基础设施概念的引入和研究始于20世纪80年代。1983年，中共中央、国务院在《关于北京城市建设总体规划方案的批复》中，第一次以正式的文件形式肯定和应用了“城市基础设施”一词。1985年7月，中国城市科学研