房地产抵押评估风险分用析及对策.docx

房地产抵押评估风险分析及对策一、房地产抵押评估风险定义/phrase-2006121816555300447.html风险是指在某一特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。换句话说，是在某一个特定时间段里，人们所期望达到的目标与实际出现的结果之间产生的距离称之为风险。不确定性又可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差，当程度较小时可看作误差，它可以使用统计学工具加以度量；主观的不确定性是个人对客观风险的评估，它同个人的知识、经验、精神、道德水平和心理状态有关，不同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。因此，对于房地产评估风险可以这样定义：由于评估人员和评估公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，从而给评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。二、房地产抵押评估类型及存在问题（一）房地产抵押评估类型依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程(楼花)、房屋期权抵押和建成后的物业抵押四种类型：1、土地抵押。土地是房地产的一种原始状态，单纯的土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。2、在建工程及房屋期权的抵押。在建工程抵押系指抵押人(主要是开发商)将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人(银行)以获取在建工程继续建造的资金的行为。3、房屋期权抵押。其指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。4、建成后的物业抵押贷款。建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押权人作为履行债务的担保。（二）房地产抵押评估存在的问题1、抵押评估业务来源非市场化和竞争化。目前评估机构的抵押 评估业务大部分是由一些相关部门介绍而来，很少由抵押人自由选 择评估机构。这样，使得有的评估机构业务繁重，而评估质量下降， 有的评估机构业务甚少，不得不通过非正当手段去招揽业务，滋长了腐败现象的发生。2、抵押评估价格非客观化和正常化。由于抵押评估业务大多是 非市场化取得，抵押双方及评估人员各怀心思，又互为牵制影响， 结果是难以得到正常的评估价格。在目前评估行为监管力度不强的 环境下，各评估机构评估内涵不一致，选择评估方法不恰当，对同一标的物评估结果相差甚远。3、评估收费欠合理，各评估机构竞相降低收费标准，既损害了 自身利益，又降低了评估质量。目前有三种评估收费标准：土地评 估收费、房地产评估收费和资产评估收费。由于评估管理机构不统一，各自为政，导致同一标的物收费有多样。同时，各评估机构为招揽业务，竞相降价，甚至按收费标准的20％－30％ 收费，既损害了评估机构的利益，也造成评估质量下降，损害了客户的利益。三、抵押评估潜在风险分析　1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。因此，估价技术也是一个风险源。　2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋/chaiqiananzhi/拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。　3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价