房地产财务管理中的问题及u建议.doc

房地产财务管理中的问题及建议【摘要】经济的快速发展，人们对住房质量的要求越来越高，这就给房地产企业的财务管理带来了极大的挑战。房地产行业具有规模大、周期长、资金量大等因素。这些因素限制了财务管理水平的提升。同时因为市场经济环境的不断完善，传统的财务管理业显现出了较多的问题。所以探讨房地产企业财务管理中的问题与建议具有一定的必要性。 　　一、房地产企业财务管理中存在的问题以及原因 　　(一)预算管理方面的问题 　　对于房地产开发企业来说，预算管理方面的工作是十分重要的。它直接关乎企业利润。但是，绝大多数的房地产开发企业并不重视预算管理方面的工作，尤其是预算管理工作中对市场的提前评估以及预判。其造成的结果就是。在实际的运作过程中，大量的数据和所期望的目标与实际的市场环境不符，并不被市场认可。导致预算管理工作无法顺利展开。另一方面，少量的房地产开发企业并没有建立完善的指标制度，对于预算管理方面的工作中的成本预算，收益和支出预算等没有一个明确的认识，并没引起足够的重视，只是单方面的重视自己赚了多少钱，亏了多少钱，也不查明原由，目光短浅，没有长远目标。 　　(二)忽略了全面成本管理 　　企业各部门沟通不足：房地产开发企业最终的目的就是赚钱，如何做到使企业得到最大的利益，而付出最小的成本。问题的关键就在于对成本的全面的控制管理，尽量做到不浪费一分一厘。企业财务风险过大：某些房地产开发企业并没有一个完善的资本运作体系，绝多数的房地产开发企业的资金来源就是银行或是其它企业，而这往往会产生高额的利息。没有足够的资金做保证，是无法正常运作的，但贷款给房地产开发企业带来潜在的风险。企业的投资风险：众所周知。房地产开发是一个高风险、高回报的行业。改革开放以来，一大批房地产开发企业如雨后春笋涌现在神州大地，成功的企业例如万达，恒大等等，但也有很大一部分房地产开发企业沦陷在这改革的浪潮中。汇率的不稳定，银行利率的不断变化，国家政策的改变等等的不确定因素，都给房地产开发企业的投资带来很大的风险。 　　(三)柱算管理制度不健全 　　就目前来看，我国的房地产开发企业尚未建立十分健全的核算管理制度，因此房地产开发企业在实际的项目过程中，并不能完全做到对收益和支出的正确核算。 　　(四)其他方面管理不当 　　企业高层对于一家房地产开发企业来说，就相当于大脑对于人体的重要性，企业的管理层是直接关乎企业的生存和发展。但是术业有专攻，很多的房地产企业的高层并不一定是财务专业科班出身，对于财务管理方面并没有一个专业的认识，影响到了高层对于财务管理方面的决策。再有的是，部分从事财务管理的员工别有用心，暗怀鬼胎，做假账，收回扣。这也严重影响到了企业财务方面的管理。 　　二、解决财务管理问题的主要对策 　　(一)加强全面预算管理 　　加强全面预算工作的组织领导，对职责权限、授权批准程序等进行细化。预算管理委员会需要负责拟订预算的目标，制度预算的具体措施。同时协调预算编制和执行的问题，以提升预算的可执行力度，达到全面预算管理的目的。 　　科学的进行预算责任的单元的制定。强化内部管理，将企业的经营活动都纳入到预算中去。强调层层落实，使各个部门的方向明确、责权利清晰。同时需要强化对预算执行的监督和控制，以此来减少因为管理不善导致的经济损失。 　　加强财务管理，对资金的投资进行准确的估量，做出合理的可行性报告，以此降低投资风险。同时在进行财务预算的过程中，需要处理好资产结构的管理，合理的规划现金流量，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。 　　(二)完善加强全面成本管理 　　加强全面成本管理需要树立系统管理意识，从企业的战略全局出发。坚持全面性原则，根据不同的成本采取不同的策略方法。在市场经济的大环境下，房地产企业财务管理需要从市场竞争的实际出发，充分的考虑物质成本以及非物质成本。为了更好的实现成本管理的目标，需要实现成本内容的扩展。房地产企业设计的成本较多，服务、产权、人力资源、环境等成本是其中重要的组成部分，针对这些成本，需要财务科学合理的方法，才能够保证成本控制住的有效性。 　　成本管理的工作需要全员的配合才能够完成，在全面成本管理的过程中，需要成立成本管理委员会，并且在成本控制的过程中，需要管理层的全面参与。房地产企业在进行成本管理的过程中，需要采取目标成本管理的方式。对财务成本进行全面跟踪，保证各项工作的顺利进行。根据企业实际情况，建立相应的监督考核机制，从全方位人手，将成本控制指纳入到项目规划书中去。同时完善企业的竞争机制，为全面成本管理打下基础。在进行成本管理的过程中，需要采取清单报价模式进行，以达到对房地产企业整体成本控制的目的。在房地产行业相同的工程量，不同企业的价格是不同的，这就体现了房地产行业财务管理需要有技术指导才能够顺利进行。 　　成本信息是财务成本管理的重要内