房地读产项目风险分析.doc

项目风险分析 6.1 投资风险 　6.1.1宏观环境风险 政治性风险，发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失。 社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险。 经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条。 6.1.2区域环境风险 区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响。 周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。 环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等。 自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。 6.1.3土地风险 　　土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。 6.1.4设计风险 　　先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险;适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险;经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。 6.1.5工程风险 　 发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险;工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。 　　 6.2 法律风险 土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等有关国家政策改变可能会影响房地产开发的各个层面。例如，国家对金融市场的宏观调控，增加利率、降低利率、人民币升值或者贬值等都会对房地产项目开发造成一定的影响。 6.2.1法律影响房地产企业的成本 如，国家宏观调控，2006年国发37号文件有8条规定，其中有一条增加企业的成本或影响企业的成本，说原已在2006年6月1日前，已经批准的但尚未开工的建设项目都必须执行70％以上的户型或套型必须是90平方米的一个规定。如果已取得的规划文件批准的建筑面积超过了这个文件规定时，那必须重新修改规划。原来的准备的都无效了，这重新做势必又增加了项目开发成本。 6.2.2法律规定影响企业的利润 如，2007年1月1日的已修改后的城镇国有土地使用税暂行条例，这个条例是国务院2006年12月30号修订的，把整个城镇土地使用权征收标准整体提高了3倍。 北京最高的城镇土地使用税是每平方米30RMB，过去是10RMB。华润置地2005年拿下橡树湾的项目，他的土地使用面积大约35万平米，如按照原来的城镇使用土地使用税条例，土地使用税大约是每平方米10元，也就是35万元，到2007年1月1日，如果这个项目一分钱都没卖出去，那么土地使用权仍然是他的，他就要35万平方米乘30元来交纳城镇土地使用税，那么07年交纳的城镇土地使用税是1000多万，纳税提高，在其他经营成本不变的情况下，假定利润率不变情况下，那利润减少了。原来1000万多，700万可能是你的利润，现在变成了税收，这就是法律规定影响了企业的成本，也影响了企业的利润， 6.3 财务风险 财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。 房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成了负债经营的局面，出现融资风险。 在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。 这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约;利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。 6.4 购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。 购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 房产项目开发成本过高，定价也随着升高，造成消费者购买力下降，影响销售，导致资金的回收过慢，间接地导致了开发公司的资金无法快速回收而继续投资其他更高利润