案例报项告改错历年考题.docVIP

1998年试题： 估价实务分析本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真 ? 阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告60分报告一土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称：X X厂地价评估二、委托估价方略三、受托估价方略四、估价对象略五、估价目的：对X X厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据1《中华人民共和国土地管理法》及实施条例2《中华人民共和国城市房地产管理法》3《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》4国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》5X X市有关土地的法律法规及文件规定6委托方提供的有关资料略7估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日：1997年6月30日九、估价日期：1997年8月13日十、估价结果总地价：40，605，565．8元估价结果一览表略十一、需要特殊说明的事项1本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。2本报告评估地块为X X厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。3本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。4本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。5未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。6本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓? 名??? 签名金胜利??? 略范? 谋??? 略程永发??? 略十三、土地估价机构略一九九七年八月二十二日估价对象描述及地价影响因素分析 第二部分? 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为X X厂用地范围内的一部分，位于X X区X X大道X X号，西临X X江、北靠X X路、东临X X大道、南至X X厂，距X X大桥约3．5公里。2．土地登记状况X X厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为X X厂。评估对象为X X厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积628319平方米，其中? 待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。3．土地权利状况估价对象土地使用权为X X厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况略二、地价影响因素分析1．一般因素略2．区域因素1位置评估对象位于X X新区X X江东岸，距市中心约12公里，? X X口岸约1公里，距XX大桥约3．5公里。2交通条件略3区域性质由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。4集聚条件评估对象周边规划为开发区，有X X保税区、X X出口加工区、X X高科技园区等，工业集聚规模较高。5地块面积及形状待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素1环境条件评估对象所在区域附近工厂相对集中，如X X化工厂、X X煤气厂等，有一定的空气污染。2地质条件评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。3临江条件评估地块临X X江，有较理想的水运条件。4土地使用权年限取国家规定的工业用地出让最高年限50年。土地估价 第三部分? 土地估价一、估价原则略二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程一市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数? 比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2．比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素见表1所列。3．因素条件说明