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FM设施管理
设施管理
出自 MBA智库百科(/)
设施管理(Facility Management,简称FM)
目录
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1 什么是设施管理
2 设施管理出现的背景
3 设施管理的内容
4 设施管理的特点
5 设施管理的业务范畴和服务对象
6 设施管理发展
7 施管理的未来研究方向[1]
8 设施管理与物业管理的区别
9 国内设施管理的现状及其存在的问题[2]
10 中国设施管理的未来发展
11 参考文献 [编辑]
什么是设施管理
设施管理(FM),按照国际设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义,是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。设施管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。越来越多的实业机构开始相信,保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。提供不动产(物业)“有效率”的达成其设置或使用目的机能的管理服务。设施管理服务除了基本的物业管理外,服务内容往往涉及设置或使用目的机能的“作业流程规划与执行、效益评估与监督管理”。
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设施管理出现的背景
随着产业价值链分解和专业化发展,物业管理出现精深精细化趋势,并从劳动密集型逐渐转化为知识密集型,在物业管理提升的基础上,产生了一个新型的领域——设施管理。
传统的物业管理侧重于人员现场管理,以保安、保洁以及采暖、通风、空调、电气、给水、排水等设施设备的维护保养为主要工作内容,以设施设备的正常运行为工作目标,具有“维持”的特点。
进入20世纪80年代后,物业管理行业发生了一系列变革,促成了设施管理的产生。物业管理行业变革主要体现在以下三个方面:
第一,建筑领域的技术革命使得物业管理的对象越来越复杂。随着建筑业的发展和4C(Computer、Control、 Communication、CRT图形显示)技术的应用,智能大厦开始出现,并且在美、欧、日及全球蓬勃发展。伴随智能建筑的蓬勃发展,信息化的现代建筑设备很快地进入各种建筑,使物业管理范围内的设施设备形成庞大而复杂的系统,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。面对庞大而复杂的建筑系统,传统的物业管理应接不暇。
第二,社会发展要求物业提高能源利用效率。能源危机以来,如何提高能源利用效率一直是社会所关心的热点问题,“物业节能”被提高到前所未有的高度。但许多物业能源利用效率仍不尽人意。路灯彻夜通明、用电负荷失衡、给排水管道跑冒漏滴、公用水阀细水长流、供暖空调温度不稳、室内空气严重恶化、自控设备失常运行等现象普遍存在。面对新的要求,传统物业管理粗放的经营模式显得捉襟见肘。
第三,产业价值链分解与非核心业务外包促进了设施管理行业的产生。随着经济全球化的发展,企业之间的竞争越来越激烈。为了有效的面对竞争,企业不得不集中精力关注其核心业务,而将以物业为主的非核心业务外包给专业公司进行管理。同时,公司的物业部门或者被解散,或者独立成专业的物业管理或设施管理提供商。产业价值链分解和非核心业务外包推动了物业管理行业的专业化,促进了设施管理行业的产生。
举一个例子,90年代初,香港的渣打银行物业管理部门有200多名员工。随着全球化的发展和业务外包模式的影响,经过研究,他们将物业部门解散,把相关业务外包给专业的设施管理公司。这样,渣打银行200多人的物业管理部门变成只有2个人负责,从新建分行的选址、投资、装修,到已有物业的维护、管理都由这个公司负责。另外,公司所有的办公楼,包括员工的住宅都外包给这家公司管理。通过非核心业务外包,香港渣打银行竞争力不断提高。
面对物业管理行业的变革,传统的粗放型管理方式日渐力不从心,不得不向专业化、集约化、精细化发展,并由劳动密集型逐渐转化为知识密集型,设施管理应运而生,形成具有相当潜力的新兴行业。
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设施管理的内容
(一) 所有权的费用。设施所有权有最初的和正在发生的费用。管理时,应该知道需要的费用,并通过计划分配,提供这些费用。
(二) 生命周期内的花费。一般说来,所有的经济分析和比较都应该基于生命周期花费。如果只考虑资本费用和最初的费用,经常会做出错误的决定。
(三) 服务的融合。优质的管理意味着不同服务的融合(例如,设计和运作)。
(四) 运作和维护的设计。运作者和维护者,即使他们时承包商,也应该积极参与设计审查。
(五) 委托的责任。项目管理的功能应该归入到预算项目中去,由一位经理对各项工作负责。
(六) 费用的时效性。关键是识别和比较这些费用,并且过一段时间进
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