物业管理企业的常工作.pptVIP

第六章 物业管理企业的日常工作 第一节 房屋维修养护管理 第二节 房屋附属设备管理 第三节 综合环境管理 第四节 资金筹集与管理 第五节 物业区域综合经营服务 第一节 房屋维修养护管理 一、房屋维修养护管理的内容 二、房屋维修工程分类 三、房屋维修工程考核指标 四、房屋维修日常养护的内容和指标 一、房屋维修养护管理的内容 （一）房屋维修计划管理 （二）房屋维修技术管理 （三）房屋维修质量管理 （四）房屋维修施工管理 （五）房屋维修资金管理 二、房屋维修工程分类 （一）按房修工程的性质划分 1.小修 2.中修 3.大修 4.翻修 5.综合维修 （二）按经营管理性质划分 1.恢复性维修 2.赔偿性维修 3.返工性维修 4.救灾性维修 5.改善性维修 三、房屋维修工程考核指标 （一）房屋的完好率 房屋完好率是指房屋主体结构良好，设备完整，上下水道畅通， 室内地面平整 ，能保证用户安全，正常使用的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与房屋数量的（建筑面积之比） 房屋完好率应为50%--60%（新房屋除外）。 三、房屋维修工程考核指标（续） （二）房屋维修的工程量 房屋维修工程量是指全年完成综合维修的大、中修工程数量（建筑面积）之和与年全部维修人员平均数之比 一般房屋维修工程量应为100～150平方米/人.年。 三、房屋维修工程考核指标（续） （三）房屋维修工程质量合格（优良）率 是指大、中修工程质量经评定达到合格（优良）标准的单位工程数量（建筑面积）之和与报告期验收鉴定的单位工程数量（建筑面积）之和之比。 一般大、中修工程质量合格率应达到100%，其中优良品率应为30%--50%。 三、房屋维修工程考核指标（续） （四）小修养护及时率 是指月（季）度全部实际小修养护的户次数与月（季）度全部管区内实际检修报修户次数之比。 一般小修养护及时率应达到99%。 三、房屋维修工程考核指标（end） （五）房屋维修考核其他指标 房屋维修考核其他指标主要有： 年房屋完好增长率、 维修人员劳动生产率、 维修工程的成本降低率、 年职工负伤事故率 以及机械设备完好率等等。 四、房屋维修日常养护的内容和指标 （一）房屋日常养护的内容 房屋日常养护即房屋建筑的保养维护。 房屋日常养护工作包含的内容主要有：房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，它是物业管理公司对房屋业主与使用人最直接、最经常的服务工作。 房屋日常养护一般包括小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。 （二）房屋日常养护的考核指标 1．定额指标 小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。 2．经费指标 3．服务指标 （1）走访查房率。 （2）养护计划率。 （3）养护及时率 （二）房屋日常养护的考核指标（end） 4．安全指标 （1）严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。 （2）注意工具、用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具、用具。 （3）按施工规定选用结构部件的材料，如利用旧料时，要特别注意安全性能的检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素。 第二节 房屋附属设备管理 一、房屋附属设备的构成 二、给排水系统管理 三、供电系统的管理 四、供暖系统的管理 五、电梯设备的管理 一、房屋附属设备的构成 （一）给排水系统 （二）燃气系统 （三）室内供暖、供冷、通风设备 （四）房屋建筑电气工程设备 二、给排水系统管理 （一）给水系统的管理 1．给水系统的管理范围 物业管理公司对给水系统的管理范围，各地市政府部门都有明确的规定。对于一般居住小区，如果物业管理公司管理的对象是高层楼房，以楼内供水泵房总计费表为界；如果是多层楼房，则以楼外自来水表井为界。界线以外（含计费水表）的供水管线及设备由供水部门负责维护、管理。界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。供水管线及管线上设置的地下消防井、消防栓等消防设施，由供水部门负责维修管理，公共消防部门负责监督检查；高低层消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓等，由物业管理公司负责维护、管理，并接受公共消防部门的检查。 2．给水系统管理主要内容 （1）防止二次供水污染 对水池水箱定期消毒 保持其清洁卫生。 （2）对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查。 （3）发生漏水停水故障应及时抢修。 （4）检查水泵、电机有无异常声响，如发现情况要及时处理。 （5）暴露于空间的管道及设备，须定期进行检查和刷防腐涂料，以延长设备的使用寿命。 （6）保持消防水系统的正常工作，并应将系统检查报告送交当地消防部门备案。 （7）对于临时停用设备和备用设备，要按规定的时间进行一次使用试验，使设备经常处于备用状态。