《房地产经营与估价专业毕业论文开封县物业管理中存在的问题及对策》.docVIP

目 录 论 文 摘 要 2 一、房地产开发与物业管理的相互关系 3 （一）房地产开发是物业管理的基础 3 （二）良好的物业对房地产的发展有促进作用 3 二、目前开封县房地产企业物业管理中主要存在的问题 4 （一）物业管理公司与建设单位缺乏有效衔接 4 （二）相关法律法规不健全 4 （三）产权多元化、管理复杂化 4 （四）物业管理公司自身存在的问题 5 （五）业主自身的问题 7 （六）业主委员会成立、运作困难和操作不规范 9 （七）开发商的遗留问题难以兑现 9 （八）物业公司市场化程度不高 10 三、解决开封县房地产物业管理中问题的对策 11 （一）提前介入 11 （二）加快物业管理立法 11 （三）加强物业公司的资质管理 11 （四）提高服务质量和增加服务种类 12 （五）明确物业管理职责，进行责任划定 12 （六）明确物业服务项目以及明确收费标准，强化物业公司的资金管理 13 （七）提高业主的消费意识，规范业主委员会的运作，构建和谐社区 16 （八）改革物业管理行业用人机制 16 参考文献： 16 论 文 摘 要 本文通过分析开封县房地产物业管理企业的现状，深入研究在物业管理企业存在的问题及产生原因，并分别从开发商、物业管理公司、业主、社会及相关法律等几个方面具体有针对性地提出相应的解决措施，以引起社会广泛的关注，并给予物业管理工作理 解与支持，共同促进开封县物业管理行业的发展与繁荣。 关键词：开封县 物业管理 问题 对策 开封县物业管理中存在的问题及对策 高晶晶 （开封大学 房地产经营与估价专业） 房地产开发建设期最长可达3-5年，而物业管理工作则相对长得多。从延长物业寿命、完善使用功能来看，物业管理项目就是房地产的第二次开发。 房地产开发与物业管理的相互关系 （一）房地产开发是物业管理的基础 物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所建成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。 如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位；大楼内的电梯质量差；楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。 （二）良好的物业对房地产的发展有促进作用 物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。 二、目前开封县房地产企业物业管理中主要存在的问题 （一）物业管理公司与建设单位缺乏有效衔接 开封县隶属于开封市，经济水平相对不是很高。开发商在开发住宅项目时，前期并没有引入物业管理，所以导致设计不合理、配套不完善、工程质量低劣、验收接管走过场、遗留问题责任不清等，给后期的物业管理造成很多不便。建设单位拟定的业主临时公约侵犯业主利益，商品房促销时对物业管理作出不切实际的承诺，项目售出后侵占业主共有共用部位，垄断管理，服务低劣。种种问题，引发层出不穷的纠纷，严重阻碍了物业管理的发展。 在开封县大多数的物业管理投诉中，众多的纠纷并非都是因为物业管理公司自身经营水平问题，更多的是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留问题，从而使物业管理公司代人受过。 （二）相关法律法规不健全 近年，随着开封县经济建设和人们生活水平的不断发展，人们在购买房屋时，除了关注房屋基本情况之外更多的关注了后期物业管理。尽管近年来物业管理的立法取得了不小的进展，如2007年实行的《国务院关于修改（物业管理条例）的决定》，标志着国家对物业管理行业的引导和扶持。而2010年发布的《开封市物业管理办法》，更是规范了开封市物业管理行业的发展。 虽然这些法律法规对规范物业管理的运作起到了一定的作用，但由于缺乏符合开封县地方特色的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，所以开封县各部门在物业管理行业的处理中，往往局限于对一些成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处，物业管理中的一些深层次问题，如业主委员会的成立和物业管理权利交接程序等等依然缺乏可操作性的规定，造成大量物业管理纠纷