估价方法总结.pptVIP

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场比较法 一、市场比较法的理论依据： 替代原理 二、市场比较法适用范围： 适用于房地产市场比较发达且有大量交易案例的地区 三、市场比较法的原理 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、市场比较法的步骤 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立价格可比基础； 4 进行交易情况修正； 5 进行交易日期修正； 6 进行区域因素修正； 7 进行个别因素修正； 8 求出比准价格。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五、市场比较法常见错误 1、修正、取值不规范（如交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正） 2、修正幅度超过了规定（每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。） 3、修正的方向错误 4、修正没有理由或没有充足的理由 5、可比实例选择不当 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 收益还原法 一、理论依据： 预期原理 二、适用对象： 具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它属于的这类不动产有收益即可。 三、收益还原法的基本公式： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、收益还原法的步骤 1 搜集有关收入和费用的资料； 2 估算潜在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算运营费用； 5 估算净收益； 6 选用适当的资本化率； 7 选用适宜的计算公式求出收益价格。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五、收益法常见错误 1、有效毛收入测算错误(如未考虑空置率) 2、运营费用的计算基础错误 3、收益年限确定错误 4、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。 5、公式的选用没有理由 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 6、资本化率的确定没有充足的理由或错误（不同用途不宜采用同一资本化率）。 7、出租型房地产： （1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入 （2）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税等） （3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金） （4）不采用实际收益， 而采取客观收益； （5）考虑出租率； （6）收益中应包括有形、无形收益 Ev