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案名暂定： ·国际广场 一、项目概况 1、项目基本概况 本案位于宿州市宿马现代产业园内，紧邻宿州市高铁站（与高铁站前广场仅一路之隔），项目南邻纵东路，北临支八路，东临横中二路，西临新四路。项目占地面积25910m2，总建筑面积约92346m2，由一栋酒店和五层商业构成。 2、交通状况 宿州地处安徽北部，交通便利，京沪线、龙海线以及京沪、郑徐、京武客运专线穿境而过，并设立宿州高铁站。宿马经济区距离观音机场仅有50公里。规划中宿阜高速从园区直达机场。该区域同时拥有泗许高速出入口、宿淮铁路客货运站（在建）、宁徐城铁站、新汴河码头、徐州备用机场等重要交通枢纽设施。客运方面，宿州最大的客运站也将落户经济区。水运方面，皖北地区罕见的五级航运码头就坐落在园区东部 宿州市宿马现代产业园内区内9条主干路网已建成通车，其中连接老城区市中心的洪河路计划在今年8月底完工，路宽100米，双向八车道，距离市中心仅21.6公里。 项目周边交通状况良好，道路畅通，且项目南侧即为宿州市高铁站，进出宿州较为方便。 3、周边配套 宿马现代产业园由宿州市和马鞍山市共同投资开发的重点区域。目前在建项目28个，投资总额80多亿元。津达建材项目已顺利投产；吉美纸业、瑞年健康产业园、鸿丰生物科技、快客站、农业大观园等项目正在进行基础建设；深圳光电产业园、德仁星级酒店、和盛广场、污水处理厂、高铁新城供水工程等项目正在加速推进。 二、产品分析（SWOT分析） 项目优势分析S： ①规划大机遇——宿州市为淮海经济区重要城市之一 宿州市是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，处在淮海经济区腹地，是贯通华东、华南、华中、华北地区的重要交通枢纽。现有京沪铁路、陇海铁路，连霍高速、合徐高速、四条国道和九条省道，交通十分便捷。 宿州地近沿海，背倚中原，是贯通华东、华南、华中、华北地区的重要交通枢纽。现有京沪铁路、陇海铁路，连霍高速、合徐高速、四条国道和九条省道，交通十分便捷。京沪高铁、宿淮铁路、郑徐客运专线、泗许高速、徐明高速、济祁高速、新汴河航道等诸多水陆交通干线已开工建设或即将开工建设，我市综合交通优势将进一步提升。作为淮海经济区重要城市之一，宿州市优越的地理区位、交通优势和近年来经济及城市化的快速发展，必将带来旺盛的购买力和强大的消费力。 ②规划小机遇 宿州马鞍山现代产业园由宿州市和马鞍山市共同投资开发的重点区域，分布于宿州市高铁站两侧。规划面积为50平方公里，其中：2030年前建成区面积达30平方公里。目前，园区正在强力实施“一心一轴一带六园战略（站前核心商贸区、洪河路两侧发展轴、新汴河旅游居住带、机械制造产业园、商贸物流园、电子信息产业园、新材料产业园、现代农业示范园、木材家居产业园），强力推进“三化同步”、宿州东部新城历史进程，将园区打造成“思想解放先导区、特色产业示范区、优质要素富集区、幸福生活新城区”。而本案正处于宿马现代产业园的核心位置，高铁站广场的北侧。 ③项目交通优势： 洪河路与宿马大道分别为连接宿马现代产业园和宿州市区的主要干道，京沪高铁、郑徐高铁、客京武高铁穿镜而过，并分别设立宿州高铁站，宿州最大的客运站也落户园区。项目道路交通四通八达，客运、货运较为便捷。 ④区位优势：宿马现代产业园以宿州市高铁站为中心并分布在左右，而项目位于高铁站北侧，也就是宿马现代产业园的商贸核心区域，京沪高速铁路宿州东站设计近期年客运量511万人，远期704万。京沪高铁全线设24个停靠站，宿州东站为第13个站，铁路线上距北京767KM。通过高铁进出宿州市的人群和未来项目周边的开发必将给项目带来人气和源源不断的财气。 ⑦商业规划优势： 2、项目劣势分析W ①区位现状劣势：项目位于宿州市宿马现代产业园内，该区域虽然得到市政府的重视，且招商引资力度加强，但距离宿州市区较远约 公里，周边属于待开发区域。 ②配套劣势：项目周边配套较差，只有南侧为高铁站和站前广场，其他均为其他项目圈地待开发。目前人气不足，尚不能形成商业氛围。 3、项目机会分析O ①宿马现代产业园为宿州市与马鞍山市合作共建，为宿州市东扩发展的重点区域，区域内规划行政、金融、信息、教育、住宅、商业等：有利于提升项目区位价值和未来项目升值潜力。 4、项目威胁分析T ①竞争楼盘：。 项目区域目前暂无竞争楼盘，但宿州市区内近几年进入多个大型商业市场，涵盖的业态及经营品种众多，面向客户群均为宿州本市为主，一定程度上分流了项目周边的投资型和自营型客户群，影响了本项目的业态定位并且加大了项目的推广及招商难度。 5、项目SWOT矩阵分析 优势（S） 1、高铁站位于项目南侧，宿州最大的客运站也落户园区；项目周边道路通畅，交通便利，洪河路、宿马大道进出宿州较为方便。 2、宿马现代产业园为宿州和马鞍山两市重点打造的区域，而本项目位于园区的中心商贸区域