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房地产企业所得税汇算重点解析、土地增值税清算技巧、会计成本核算原理与分阶段财税实务筹划检查 房地产企业如何把握2010年汇算口径？如已竣工备案、投入使用、初始产权、办理入住条件之一即已完工按国税发[2009]31号要求，应在年度纳税申报时对实际毛利额与预计毛利额之间差异调整，企业如何进行成本分摊？如有大量发票未取得如何处理？如何把握完工时点？如何降低税负与税务风险？如何应对汇算后的税务检查？开发企业注销前由于预征土地增值税多缴企业所得税如何退税？ 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定“加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。”企业为做好土地增值税清算，降低企业税务风险？ 房地产会计核算相差较大，财务人员对各阶段把握不好都会出现少交多交税情形，如何规避企业涉税风险、如何理解新政策，遵从规定降低税务风险；以及在不违反税法合理降低企业税负？如何从项目设立、项目谈判、购地、开发、销售、清算、企业注销整个环节上做好财税工作。 第一节 企业所得税重点提示 （1）预售阶段的广告招待管理销售费用税金处理 （2）完工的成本处理、成本与配套计提 （3）折旧及公允价值影响损益处理技巧 （4）土地增值税处理与企业注销退税 （5）年度费用调整与转回 （6）完工报告与年度汇算调整 （7）年度所得税汇算《鉴证报告》注意事项 （8）2010年度所得税汇算中几个问题讲解[关于租金收入、债务重组收入确认★关于股权转让所得确认★股息、红利等权益性投资收益收入确认★企业取得财产转让等所得企业所得税处理★工会经费扣除凭据★关于融资性售后回租业务处理★关于注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题等] 第二节 土地增值税清算 （1）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）解析——[★清算单位★清算条件★成本扣除★视同处理、拆迁处理；各项扣除注意事项]；国税函[2010]220号）对拆迁安置项目筹划重大意义。 （2）事务所《鉴证报告》及税务对注销审核要点 第三节 房地产企业成本核算原理、成本预算控制及税务筹划简介 1、房地产企业成本核算科目设计原则 2、成本对象确认与税负关系技巧 3、成本分摊与预算控制 4、成本分摊方法介绍与企业利润及税负 5、土地成本分摊对利润及税负调节 6、大型地产企业案例导入 7、会计成本与工程、合财协调 8、成本上机前准备 第四节 分阶段财税实务筹划检查串讲 1、项目设立及取得阶段 （1）项目设立一般形式 （2）特殊项目公司形式优劣及筹划 （3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划 （4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响； （5）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对； 2、项目开发阶段 （1）项目开发阶段介绍 （2）前期成本合同订立对土地增值税影响 （3）合同及涉税风险控制 （4）成本税务检查重点 3、预售及销售阶段 （1）预售及销售介绍及会计处理 （2）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点） （4）收入税务检查重点（展开重点讲解） 4、完工阶段清算阶段 （1）工程完工、会计结转及税务规定介结及协调 （2）所得税完工条件31号文件、会计差异与处理协调； （3）完工会计处理不同选择； （4）现行所得税主要涉税风险及应对 （5）测绘与成本分摊 （6）涉税分摊原则 （7）滚动开发与完工处理 （8）会计处理与税务差异处理及风险控制 5、项目公司注销阶段 （1）注销前的准备 （2）注销前的退（补）税 （3）项目公司注销报告 6、不同形式地产企业检查介绍 （1）房地产纳税评估 （2）地产专项检查 （3）举报检查 （4）一般稽查重点介绍。 第五节 现场问题解答 专家介绍 阚振芳，中国注册税务师、中国注册会计师、注册管理咨询师，房地产税务实操专家，事务所合伙人，他所属的团队专著于房地产税务领域，为多家地产集团提供长期税务顾问、税务审计、税务咨询筹划工作，熟悉地产全程财税操作。著作《阳光节税》第一次公开给出了土地增值税定价数学模型，给出土地增值税筹划控制图，对绝大部分类型开发项目土地增值税筹划具有指导意义。同时在北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、杭州、青岛等城市进行房地产税务讲座。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因