20131203房地产税务管理体系.docxVIP

第一部分：房地产集团税务管理体系解析一、逻辑关系1、控制风险2、税务规划3、系统化建设二、大企业系统化管理的需求1、涉税问题较多2、一般企业常见的税务问题3、大型企业特别的税务问题　4、涉税问题较重（1）涉税风险较大（2）纳税成本较高（3）涉税法规较难支持文件：《新所得税法》、《新会计准则》、《新增值税条例》、《新营业税条例》、《大企业税务管理指引》、《企业内部控制基本规范》5、新所得税法实施条例常用政策变化6、新企业所得税法值得关注的新规定7、企业税务问题的基本分析三、大企业系统化管理主要内容支持文件：《大企业税务风险管理指引》1、五大目标　2、风险管理的要素3、风险管理的机构岗位4、大企业税务管理部门的主要职责（1）税务部门职责　（2）与财务部门协调（3）与业务部门协调5、大企业税务风险管理的风险因素（1）外部因素　 （2）内部因素6、大企业税务风险管理的五项制度7、大企业税务风险管理的五类控制8、大企业税务风险管理的监督检查（1）系统分析 （2）优化设计四、万科集团系统化管理的建设1、集团系统化管理的建设—税务管理制度支持文件：《万科集团税务管理制度》支持文件：《万科集团纳税评估工作指引》支持文件：《万科集团土地增值税清算工作指引》2、集团系统化管理的建设—集团税务工作及时掌控支持文件：《万科集团税务管理部半月工作汇报》3、集团系统化管理的建设—集团税务检查的统计和跟踪评价4、集团系统化管理的建设—集团税务管理信息月报支持文件：《万科集团税务管理信息月报》5、集团系统化管理的建设—信息平台6、集团系统化管理的建设—工作评价与纳税评估支持文件：《万科纳税评估体系》支持文件：《万科纳税规范性评估表》7、集团系统化管理的建设—知识传承、经验分享支持文件：《万科纳税及风险控制操作指南》8、集团系统化管理的建设——培训9、集团系统化管理的建设——组织建设第二部分：房地产企业涉税难点处理及筹划涉及各税种的综合业务的50项专题，包括股权转让、在建工程、拆迁补偿、预提成本、关联方利息、境外优惠税率、甲供材、注销、车位规划等法规和实践中的重点及难点问题。一、营业税：1、转让土地、不动产差额缴纳营业税——操作并沟通在建工程转让等；2、受托代建房屋的营业税纳税及规划——对等各地陆续开展的廉租房建设给予节税指导；3、新营业税法下建筑总包与分包差额纳税指引——指导建筑总包难以处理差额纳税的风险；二、企业所得税：4、会所等配套设施计税成本——分摊成本对所得税的影响差异；5、资产损失税前扣除要点——类似股权激励损失、股权转让损失等的认定；6、“股权处置损失”税前扣除的申请案例——先导经验分享7、关联方借款利息——风险持续存在；8、投资性贷款（过桥贷款）利息列支——前期风险分析和分享；9、预提成本——汇算清缴必然涉及；10、工资等管理费用分摊——数地成熟经验，免除营业税风险；11、土增税清算而申请所得税退税—成功经验分析；12、物业品牌管理费、品牌支持费及合资项目品牌管理费的风险分析及改善模板13、新企业所得税下公益性捐赠的业务处理；14、汇算清缴税率差沟通口径；15、汇兑损益16、支付境外资金投资股息的税收安排——5%股息所得税优惠；三、土地增值税：17、申请土地增值税核定清算的沟通；18、向物业公司打包销售尾盘车位的案例；19、股权转让被质疑缴纳土地增值税的风险；20、对项目“分期”的理解和规划建议；21、利息据实列支与比例列支的沟通——常有争议；22、营销设施成本核算的清算风险及提示——总局和各地对此执行有异，需关注风险；四、土地使用税：23、争取土地使用税减免优惠；五、个人所得税：24、个人所得税审慎性分析和筹划——意见合规不冒进25、年终奖个人所得税无效区间；六、印花税：26、22种不需要贴花的合同——企业间借款等无需缴纳；27、土地使用权投资入股——熟地等有此问题；28、无偿移交或低价转让会所等配套设施避免涉税风险的合规沟通案例29、个人出售不动产事项——涉及合作方；30、独立法人公司税务注销；31、甲供材问题；32、地产项目分立规划案例——筹划参考；33、拆迁补偿费的多税种处理和规划，及案例分析——涉及合规凭据、多税种差异处理的规划；34、合作建房的界定及涉税处理—新项目规划参考；35、在建工程转让的操作要点和纳税风险管理；36、廉租房开发的纳税问题及规划建议；37、人防车位涉税风险及优化处理建议；七、其他：——内部管理注意点；38、交滞纳金的注意点39、个税代扣代缴手续费的税务处理40、延期纳税的一般操作及风险管理41、税务检查的有效管理42、合法实现税款缓交的案例43、如何取得合规的发票44、企业管理层对外沟通说辞第三部分：重点专题1、办公大厦资产规划2、基金类型规划3、个税筹划　4、股权溢价 5、集团服务费6、境外SPV身份认定规划