资产评估第五.ppt

一、不动产概念不动产指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益，即不动产是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称。 二、不动产的特征 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、大量投资性 5、保值增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性 本章内容： 一、土地使用权评估 二、建筑物评估 三、房地合一评估 一、土地使用权评估 1.土地权属 （1）土地所有权 一、土地使用权评估 1.土地权属 （1）土地所有权 （2）土地使用权 2.土地使用权的取得方式 （1）划拨土地 （2）出让土地 划拨土地 1）土地使用者缴纳土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后无偿取得。（城市的存量土地或集体用地） 2）无偿使用。（国有荒山、沙漠、滩涂等） 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 划拨土地特点： 1）没有土地使用期限限制； 2）单独的划拨土地使用权不得转让 3）不得设定抵押权 4）不得单独租赁 几个概念楼面地价 单位建筑面积地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率=总建筑面积/土地总面积覆盖率=基底面积的和/总土地面积 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 一、市场法 (一)影响城市土地价格的因素 1.一般因素 对整个社会地价具有影响的宏观因素 (1)社会因素 (2)经济因素 (3)行政因素 ２.区域因素 影响同一地区不同功能分区地价的因素 (1)商业区 繁华程度;交通情况;环境优劣;土地规划。 (２)住宅区 　自然景观;基础设施;规划设计情况;居民的人口构成、文化素养、治安状况。 (３)工业区　 　交通通达程度；劳动力成本；环境污染程度；土地利用控制状况。 3.个别因素 影响同一功能分区地价的微观因素 (1)土地面积、形状等； (2)容积率、用途； (3)土地使用年限等。　 （四）市场法操作步骤 1.查勘被估房地产 2.收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合的条件： 用途相同、所处地区相同; 正常交易（或可修正）; 接近评估基准日。 3.建立价格可比基础 统一付款方式　折算为成交日一次付清 统一单价　　　一般采用楼面地价 统一货币单位　人民币 统一面积单位　以平方米为基准 （四）估算调整系数 交易日期修正系数：定基、环比个别因素修正 （1）容积率修正：一般根据地方容积率修正系数表 （2）土地使用年限修正（五）确定比准价格（调整值） 将交易实例的价格与各调整系数连乘。 （六）确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 1、进行交易情况修正 　评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易时间修正 　根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 　交易实例A交易时间修正系数＝100(1+1%)14/100＝1.149 　交易实例B交易时间修正系数＝100(1+1%)12/100 ＝1.127 　交易实例C交易时间修正系数＝100(1+1%)7/100 ＝1.072 3、进行区域因素修正 　交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则： 　交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163 　交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075 4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）： （3）土地的价格与容积率的关系是： 容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。 则：交易实例B及C的容积率修正系数＝100(1+2%)5/100＝1.1 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1