香港商业地产考察心得及特色大型mall分析.pptxVIP

香港商业地产考察总结商业建筑地铁Part 1 香港地铁无处不在的香港地铁，已经完全融入并改变了香港人的生活，成为港人最主要的交通工具港铁发展历史60年代香港经济急速发展，人口不断增加，公共交通的需求越来越大，为了解决未来交通状况，香港政府决定修建地铁。70年代第一条线路——观塘线于1979年建成通车，标志着香港向国际化大都市迈进的第一步。80年代至今至今，香港综合铁路系统全长168.1公里，由9条市区线共80个车站组成，并且香港地铁也是世界上盈利状况最好的城市地铁。地铁线的缜密以及班次的密集，换乘便捷，保证了香港交通的畅通运行地铁分布状况路线名称通车日期起点站／终点站站数长度（公里）行驶时间（分钟）市区线观塘线1979年10月1日油麻地调景岭1511.227荃湾线1982年5月10日中环荃湾161630港岛线1985年5月31日上环柴湾1413.325东涌线1998年6月22日香港东涌831.125将军澳线2002年8月18日北角宝琳78.814迪士尼线2005年8月1日欣澳迪士尼23.34.5机场联络轨道系统机场快线1998年7月6日香港博览馆535.228地铁主要有5条路线，线路循环不断，可通往各观光购买区，班次频密，而且可以互通转驳。主要地铁一般只需待2至3分钟。东涌线只需待4至5分钟，机场快线班次为每12分钟。香港地铁日均客流量约370万人次。香港地铁成就了香港的商业建筑，互补互利的关系堪称“非常完美”地铁与商业建筑地铁与商业建筑如今在香港地铁的每一个出口，地铁公司都建了很多建筑，反映出了香港地铁上盖物业巨大的商业价值，而香港地铁公司也成为香港大的地产开发商之一。地铁盈利方式香港地铁实现盈利主要是依靠票务收入、沿线物业开发、地铁商业以及地铁广告等其他收入。其核心的盈利模式可以总结为“地铁＋地产”的组合。地铁公司地铁公司是整合政府与市场资源的优秀平台在政府、地铁公司、开发商三个主要市场参与者中，香港地铁公司扮演了“向上承接政府战略，向下启动市场资源”的角色。而香港地铁公司之所以能成为这一平台，其核心就是获取围绕地铁沿线的土地物业开发权，充分实现规划升值。包括发展商业及住宅项目、物业租赁、广告、电讯服务及国际顾问服务。Part 2商业建筑此次重点考察了香港商业项目12个：朗豪坊、又一城、magabox、apm、青衣城、东荟城、IFC mall、时代广场、海港城、elements、太古城、崇光sogo亮点共通点共通点 1 地铁上盖物业香港地铁的四通八达，造就了地铁上盖物业的繁盛，其主要商业中心均为地铁上盖的物业。延展通道通过延展地铁通道，将地铁站、将人流直接引入购物中心之中直达人流地铁站出口即到购物中心内部，其巨大人流直接涌入购物中心共通点 2 规模化中庭 朗豪坊特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：超高挑高中庭，巨大的模型建筑，天幕电影，对年轻客户有极强的吸引力又一城特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：围绕圣诞为主题的大型模型，既增添了购物的气氛，还汇集了人流青衣城特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：将中庭底部设为食肆，极大的增加了购物中心的人气IFC—国际金融中心特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：巨大中庭贯通整个购物中心，极大的优化了购物中心的购物环境，提升购物中心档次Mega box特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：位于10楼的空中中庭，视觉冲击力极强，夺人眼球太古城广场特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：将滑冰场设为中庭，增添娱乐设施的同时，还增加了购物中心人气大型中庭形成层层退台，形成了巨大的演绎中庭时代广场特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：整个购物中心四面围合，形成一个巨大的中庭共通点 3 休闲娱乐餐饮业繁盛青衣城——底层食肆分布广泛休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：东荟城——二至四层沿滑冰场设置餐饮分布广泛休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：APM二楼有一半楼层为餐饮区特色化的中庭是香港购物中心一大特色，也是吸引客户驻留的购物中心的一大吸引点：分布广泛休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：太古城广场——二层设置大型反斗城分布广泛休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：magabox——10-13层设置娱乐、餐饮、溜冰场分布广泛休闲、娱乐、餐饮的各个楼层分散布置，将人气分散到各个楼层：朗豪坊——中庭两旁设置咖啡、面包店巧妙融入休闲、娱乐、餐饮的设施灵