第三章 零售选址.ppt

唐恩都乐（Dunkin Donuts） * * 孤立商店具备以下条件： 1. 3分钟车程范围内的居民超过15000人 2. 5分钟车程范围内居民达到25000人 3. 家庭平均收入超过30000美元 4. 平均每天的最低人流量达20000人 5. 平均每3张座椅至少配备1个车位。 6. 从各个方向都容易抵达商店。 7. 在主要高速公路上具有高可见性。 * * 2.商店不宜选址的区域 1）快速车道旁。 2）周围居民少或增长慢而商业网点已基本配齐的区域。 3）同一地区，层高地方。 * * 商圈划定的方法也用于店址评估 * * （三）确定具体的店址 1）店址的性质。 2）客流量特征。 3）周边商店的类型。 4）购买或租赁条款。 5）预期赢利能力。 * * 你认为书店选址时哪些因素最重要？ 将这些因素与超市选址时使用的因素进行对比。 * * 1.中心商业区是典型的非规划的商业区，为传统的商业繁华地带，是城市的零售中心，是一个地区最有零售吸引力的区位。（ ） * * 2.通常最适合在独立店区开办商店的是中小型零售商店。（ ） 3.一般来说，较低的商圈饱和度值表示该地区此类商店的数目过多，较高的商圈饱和度值则说明商店数目偏少。（ ） 4.讨论影响商圈大小的主要因素？ 5.零售店址选择的影响因素有哪些？ * * * * 集聚效用 珠宝古董商店 服装 专卖店 …… 应用 促使 基础设施改善 共用停车场成本 客流 降低 吸引 （三）零售集聚理论 * * 商圈分析：就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。 * * （一）商圈的概念 商圈是指特定商店或购物中心吸引其顾客的地理区域，即来电购买商品的顾客居住的地理范围，它基本决定了一家商店的销售潜力。 一、商圈的概念与构成 （二）商圈构成与顾客来源 1.商圈层次 * * * * 距离 时间 顾客比率 核心商圈 （小）0.8km（大）5km 10mins 20mins 60%-65% 次级商圈 1.5km 8km 20mins 40mins 20%-30% 边缘商圈 1.5km 8km 20mins 40mins 5%-10% 2.顾客来源 零售店有其特定的商圈范围。在这一范围中，零售店服务的对象，即顾客来源可分为三部分： （1）居住人口：具有地域性，是核心商圈基本顾客主要来源 （2）工作人口：次级商圈顾客主要来源 （3）流动人口：交通要道、繁华地区、公共场所过往的人口 * * * * 课堂讨论 影响商店商圈大小的主要因素（以某小区某商店为例） 二、商圈影响因素 （一）商圈宏观影响因素 （二）商圈微观影响因素 * * 1.人口统计因素 人口总量和密度 年龄分布 平均受教育程度 居住条件 职业分布 人口变化趋势 消费习惯 * * 2.经济基础和居民购买力因素 区域经济的稳定性 居民收入增长的可能性 居民购买力 购买力指数=A*50%+B*30%+C*20% 式中：A---商圈内可支配收入总和 B---商圈内零售总额 C---具有购买力的人口数量 * * 3.商业竞争状况因素： 现有竞争者的数目与规模 不同竞争者的优势与弱势 竞争的短期和长期变动趋势 市场饱和度 商店群构成 * * 4.基础设施因素 地域类型与数目 交通网络状况 区位规划限制 1.商店规模 2.经营商品的种类 3.商店经验水平及信誉 4.促销策略 5.一些自然或人为障碍 * * 量化法： （一）空间相互作用模型 （二）商圈饱和度分析 （三）多元回归分析 （四）地理信息系统 （五）模拟技术 * * * * 1.零售引力法则——雷利法则（Reilly’s Law of retail gravitation） 1929年美国学者威廉?雷利提出:确定商圈要考虑人口和距离两个变量，商店的吸引力由最近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。 1949年Converse 采用“断点” （无差异点）重新阐释了雷利法则。 该法则的目的在于确定两个城市或社区之间的无差异点，进而分别确定商圈。所谓无差异点，是指两个城市（或地区）之间的地理分界点，这里的顾客去哪儿购物都无所谓。 这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。 式中，Ｄab: a城镇商圈的限度（以沿公路到b城镇的里程衡量）； Ｐa : a城镇人口； Ｐb : b城镇人口； ｄ　: 城镇a和b的里程距离 假设：a城镇人口9万人，b城镇人口1万人，a距b20公里。 * * Dab=15 （公里） Dba=5（