《普兰店市场调研报告09.08.26》.doc

普兰店市场研究报告大连新纪元房地产开发有限公司 2009年08月26日 目 录 1.市场环境 3 1.1.大连市宏观经济 3 1.1.1.地理位置 3 1.1.2.城市发展规划 4 1.1.3.大连GDP 4 1.1.4.大连人口 5 1.1.5.大连人均可支配收入 6 1.1.6.大连人均消费支出 6 1.1.7.宏观经济小结 7 1.2.房地产市场 7 1.2.1.房地产投资 7 1.2.2.大连市施、竣工面积对比 8 1.2.3.大连市住宅开发比重 8 1.2.4.商品房销售面积分析 9 1.2.5.房地产市场小结 9 2．普兰店市概况 10 2.1.普兰店地理概况 10 2.2.普兰店市行政划分 10 2.3.普兰店市发展规划 11 2.3.1.全市发展规划 11 2.3.2.空间布局规划 12 2.3.3.产业布局规划 12 2.3.4.重点发展产业 13 2.3.5.城镇体系规划 14 2.3.6.城市基础设施 15 2.4.普兰店市房地产发展概况 16 2.4.1.普兰店市房地产整体发展 16 2.4.2.普兰店市房地产市场发展变化 17 2.4.3.2009年普兰店市土地储备 17 2.4.4.普兰店市房地产市场在售项目 19 2.4.5.普兰店市房地产市场典型个案分析 22 2.4.6.普兰店市房地产市场消费群体分析 24 2.4.7.普兰店市场小结 25 3.项目理解 25 3.1.老城区南东路以南项目 26 3.1.1.项目经济指标 26 3.1.2.项目SWOT分析 26 3.1.3.项目定位及价格预判 27 3.2.海湾区“太师椅”项目 30 3.2.1.项目经济指标 30 3.2.2.项目SWOT分析 30 3.2.3.项目定位及价格预判 31 3.3.海湾区“普盛玻璃”项目 34 3.3.1.项目经济指标 34 3.3.2.项目SWOT分析 35 3.3.3.项目定位及价格预判 35 1.市场环境 1.1.大连市宏观经济 1.1.1.地理位置大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。 全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低、北宽南窄、地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。 1.1.2.城市发展规划 《大连城市发展规划》紧密围绕《建设“大大连”规划纲要》，从如下几方面对大连未来10-20年的城市总体规划做出战略部署： 按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到开发区和金州区，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连老城区与大连新市区，构成大连的主城区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。 1.1.3.大连GDP数据来源：大连市统计局 近年来，大连整体国民经济保持持续、稳定、健康的发展态势。继2007年首次跻身3000亿俱乐部后，2008年实现3858亿，增长16.5%。2009年政府工作计划中预期地区生产总值增长14%，即突破4000亿大关，处于全国领先水平。 1.1.4.大连人口 大连市土地面积，人口密度及各区（市）县户数，人口 地区 土地面积 （平方公里） 户数 （户） 人口 （人） 人口密度 （人/平方公里） 大连 12573.85 485 中山区 40.1 137232 384252 9582 西岗区 23.94 128646 362781 15154 沙河口区 34.71 272665 763462 21995 甘井子区 451.52 284724 802923 1778 旅顺口区 512.15 81381 213219 416 金州区 1352.54 275527 738412 546 长海县 156.89 25220 73641 469 瓦房店市 3576.4 359552 1024723 287 普兰店市 2769.9 272846 818537 296 庄河市 3655.7 297201 921324 252 数据来源：大连市统计局 2008年，大连市户籍人口610万人，常住人口655万，人口自然增长率为1.5%。人均密度为485人/平方公里，属于人口密度较高的城市。 1.1.5.大连人均可支配收入 数据来源：大连市统计局 2008年大连市人均可支配收入为17500.48元，比上年增长15.8%；2009年目标实现人均可支配收入较2008年增长14%，即19950.55元。 1.1.6.大连人均消费支出 数据来源：大连市统计局 2008年