《某中式快餐连锁店选址的调查与研究》.doc

1 前言 1.1 研究的背景 近几年中国餐饮行业持续高速发展，2010年全年的营业收入就高达1.8万亿。其中快餐行业的发展是最为迅猛的。在北京，上海，山东，浙江等省份快餐行业的营业额都占到了整个餐饮行业营业额的50%以上。其中中式快餐连锁店又是整个快餐行业中发最快的。中国烹饪委员会会长苏秋成表示中国的快餐行业将在2010年开始迎来发展的黄金时期，并逐渐走向成熟。但是在中式快餐连锁店兴旺发展的同时，也应注意到中式快餐连锁店在选址过程中存在很大盲目性和不系统性，在很大程度上依然要靠经验和主观判断来进行选址工作。这也导致了很多中式快餐连锁店经营惨淡。我们正处于中式快餐连锁行业发展的黄金时期，但是在选址方面的理论研究与国外相比还有较大的差距。现在对于中式快餐连锁行业而言是机遇与挑战，如何科学合理的选址，将是成功的关键。 1.2 研究的意义 快餐连锁店可以被称为“选址的产业”。选址的好坏， 将直接关系到店铺经营的成功与否[1]。商业行家的至理名言是：零售业成功的第一条件是选址，第二条件是选址，第三条件还是选址[2]。所以选址的问题应该引起足够重视。 总的来说，选址的重要性可以归结为以下几点： (1) 顾客在选择就餐地点时，位置是其考虑的首要因素[2]。大多数顾客都要考虑到交通的便利与否，而且一般会采用就近原则。现在生活节奏很快，人们的自主时间相对较少，外出就餐时就有必要减少时间的花费。便利顾客，以此来获取顾客的信任与支持，是成功的基础之一。 (2) 连锁店址的选定是一个重大的长期的投资保证[2]。如果店铺采取租赁的方式，就将要付比较高的租金，还需要在门店、固定资产、照明等方面进行大量的投入，而且为了保证后续经营的稳定性租期也会比较长，不能轻易改变地址；如果是自己购置房产，自己建设快餐连锁店，那就更加难以改变地址。店铺所在的地理位置、人口状况、交通情况、城市规划等等都将对顾客群有很大的限制，所以良好的选址，也决定着未来的发展空间。 (3) 店址的选择对快餐连锁店的经营活动也会有很大的影响[2]。营业的时间、商品的种类、价格的层次、促销运作方式等，都需要根据目标顾客的层次来决定。所以店址的选择将直接影响到经营战略的确定。 (4) 连锁店的位置可以带来竞争方面的优势，占据优势位置的快餐连锁店可以借此扩大其它竞争者难以模仿的战略优势。同时，店铺的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件[2]。 综上所述，好的选址，将是中式快餐连锁店经营成功的必要基础。 1.3 国内外现状 1.3.1 国外现状 起源于20世纪30年代的国外选址方面的理论，经过几十年的发展，已经逐渐成熟[3]。在西方国家已有的研究中，选址在范围上分为国别选择(针对跨国企业) 、区域选择、城市或城镇中具体位置的选择三个大的层次[4]。现代，随着交通工具的发展，商业区位选址中距离的意义相对而言变得淡化，环境的意义则表现的更加突出。更加重视周边的人文环境（包括知识的集聚程度、文化程度、种族、民族特性、收入水平、消费水平）、交通环境、生态环境、环境质量、商业环境等。同时也开始注重人本主义、个人主义方面的研究，表现出区位研究的人本主义倾向[5]。国外对选址的研究主要有四大理论：首先，是德国的克里斯泰勒在1935年时提出的中心地带理论；其次是威廉姆·雷利提出的零售引力法则，康维斯对雷利法则进行了修订，并与之一起构成了区域相互作用理论。在20世纪60年代，美国学者戴维-赫夫在雷利和康维斯研究成果的基础之上建立了城市区域内商圈预测的空间模型，为区域相互作用理论体系注入了一股新鲜的血液；再然后就是由海格提出了土地价值理论，而且费雷和加纳将土地价值理论应用到了零售业；最后是把啥罗德·霍泰龄通过在零售环境中应用竞争模型进行分析，得出了最小差别理论。国外快餐连锁店选址的方法主要应用了以下几种：类比法、图表分析法、财务分析、回归模型、引力模型等[3]。 总的来说， 国外快餐连锁企业在选址过程中并不是单纯的应用某一种方法。而是综合的使用几个方法来以此来降低选址评估中的误差和风险。 1.3.2 国内现状 国内选址方面的研究是从20世纪80年代开始的，并且受到了越来越受多的重视，上海交通大学的王浣尘和田志友在分析和总结了区域市场中零售业连锁经营发展的特点并在此基基础上，提出了连锁网点的选址与布局的市场吸引力模型。通过使用元胞自动机模拟技术，并且把Matlab中结构体对象作为演化变量，对区域市场内连锁网点选址与布局问题进行了仿真研究，其成果在连锁经营区域的宏观布局方面有很高的价值；孙元欣和黄培清在竞争型连锁经营网点的选址模型和遗传算法方面进行了大量的研究，适用于解决多个新增网点的选址以及预算分配方面的问题，而且他们提出的模型对于供应链前端网点的优化配置方面有很强的现实意义；华东师范大学的杨丽君、朱华岚等