南京房产律师：最南京中级法院商品房买卖纠纷裁判观点.docxVIP

南京中院商品房买卖纠纷裁判观点作者：李本虎律师，中银（南京）律师事务所1、商品房逾期交房违约金标准约定过低，法院以租金标准认定违约金裁判观点：被上诉人孙远远因上诉人利源公司延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元/天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人孙远远的实际损失。一审法院虽未以有关主管部门公布的租金标准来确定损失，或向有资格的房地产评估机构申请对同地段同类房屋的租金价格进行评估，但一审法院通过向三家中介机构询价的方式同样能够客观反映涉案房屋的租金标准，故一审法院参照询价标准调整上诉人利源公司延期交房违约金数额并无不当。2、关于政府行为导致房屋交付延期的不可抗力与情事变更认定裁判观点：上诉人认为延期交房属实，但因政府行为导致，属不可抗力或情势变更，应当免除或减轻上诉人的违约责任。对此，本院认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案中，上诉人在2012年底已经完成了涉案房屋主体施工，其于2011年7月25日向供电部门申请外部电力接入，后获得供电部门批准，而双方于2013年4月28日签订《某地商品房预售合同》是在供电部门批准用电之后，因此，被上诉人未能接通正式用电，导致无法交付案涉房屋，是其应当承担的商业风险，不属不可抗力和情势变更。由于南京市举办的青奥会及国家公祭日活动均发生在双方合同约定的交付房屋日期之后，故上诉人以此为由认为应当免除或减轻上诉人的违约责任的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。虽然2013年8月1日至8月31日期间，亚青会场馆及住地周边1000米范围内所有工地停止施工，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工，但由于上诉人在2012年底已经完成了房屋主体施工，上诉人所建房屋并不在亚青会场馆及住地周边1000米范围内，据此，原审法院认定亚青会、青奥会及国家公祭日均不构成天鑫置业迟延交房的不可抗力或情势变更并无不当，依法应予维持。3、销售合同无明确约定情况下，《商品房预售方案》中装修单价应作为合同内容，具有法律约束力裁判观点：关于《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容的问题。本院认为，诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修单价属于被上诉人的要约，应作为合同内容。理由如下：1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致;2、诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示;3、双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果;4、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，所载明4500元/平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。4、开发商未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，业主有权拒收房屋，并主张逾期交房违约责任裁判观点：刘小稻以保利地产公司未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》为由拒收房屋，依照合同第六条约定，刘小稻有权拒绝收房，保利地产公司应当承担延期交房的违约责任。5、交付房屋存在横梁影响层高，开发商在签订合同时未尽到提醒或告知的义务应承担违约责任裁判观点：本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。双方签订的《商品房预售合同》约定涉案房屋层高为2.8米，现浦泰公司交付给娄小惠的房屋中的六道横梁处于卧室与门厅上方，且每道横梁高28厘米、宽度约20厘米，其分布实际上影响了室内使用空间与使用价值，亦会增加娄小惠的装修成本。本案中涉案房屋的六道横梁虽是初始设计，但该横梁存在的事实足以影响到普通购房者对购买