卫宁大厦写字楼项目可行性分析报告.docVIP

卫宁大厦项目可行性分析报告2006-3-31(终).doc 卫宁大厦项目可行性分析报告 一、天津写字楼市场发展概况 目前天津的写字楼主要集中在河西、和平两区，特别是南京路、友谊路一带，以其交通便利、商务集中的市中心黄金地段优势，荟萃了天津市大部分甲级写字楼。初，天津的写字楼市场开始回暖，空置率有所下降，而租则开始爬升，天津进入存量盘整、蓄势待发的时期。金融、贸易、地产、物流、IT等知识型高端客层货运医药、装饰通讯3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。“十五”时期，全市实际直接利用外资累计达到103.35亿美元，年均递增32%。截止2005年末，在津投资的国家和地区达110个，世界500强企业已有114家在津落户投资亿美元京津快速铁路正积极建设京津高速公路天津段、京沪高速公路天津段3年内京津之间将有三条高速公路连接。至此，京津两地交通将更快捷、便利。国际经济研究表明，奥运会对经济的影响一般10年之间。天津作为2008年北京奥运会的协办城市，天津奥林匹克中心体育场将成为该届奥运会分赛场之一。天津奥林匹克中心占地100万平方米， 区域划分为竞技区和配套区。融创奥城投资有限公司就投资价值而言，奥运场馆周边地区因奥运的举行将形成新的中心区域，将产生无法复制的聚焦型公共空间效应，给投资者提供更充足的预期空间。金融、房地产、建筑工程设计、咨询及贸易等行业的工商企业来津，与本市政府有关部门和企业进行直接的交流和洽谈。金融、房地产、设计与材料、展馆与体育馆运营的各种项目。经济学认为，奥运会对房产市场是发展的。奥运场馆周边、新建交通线附近的地段会升值，这些地段的开发项目可以说是最直接的也是最大的受益者。但只有到奥运会结束以后，这些开发项目才能体现其真正的价值，即发挥其使用价值与实际附加值。本项目东临卫津南路，南接黑牛城道，西侧为金庄公寓，北侧为房龄十年左右的六层居民楼，距宾水西道300米左右。本项目位于城市快速路系统的主干线上，距卫津立交桥仅100米，交通十分便利。同时项目周边生活、教育、金融、休闲等配套设施齐备，区域发展较为成熟。（项目位置如图） 项目用地性质 本项目用地性质为住宅用地。（参照本项目销售许可证指标） 项目建设现状 本项目占地面积约2000平方米，大厦地上共15层， 建筑面积为17179平方米，地下1层人防工程建筑面积为1365平方米。 地上1—3层为商业用房，目前一层租用给中国农业银行天津西青支行，正在正常运营，2—3层空置。地上4—14层为办公区间，现空置。15层主要为电梯设备和机房。地下一层为人防与设备间，缺乏机动车车位，按目前建设情况仅能做自行车停车库。 大厦内部土建工程目前已基本完工，除一层出租给农行外，其余部分都未进行内部装修，市政管网等配套尚未接入，没有达到竣工验收的标准。大厦外檐装修基本已经完成，1—3层裙房采用花岗岩外饰面，上部主体部分为玻璃幕墙，大部分采用灰色瓷砖铺设， 项目周边配套 交通系统发达： 本项目紧邻黑牛城道和卫津南路，距即将竣工通车的快速路西南半环枢纽——卫津立交桥仅100米，不仅通达性很强，同时前往天津市中心和滨海国际机场都十分便捷。 项目周边公交系统十分发 达，途径本项目的公交线路共有17条，再加上在肿瘤医院和体育中心设站的，区域内公交线路多达25条，几乎辐射到天津市的各个区域，单从天津站和中心站发车的公交线路就有8路、832、951、953、9路、826、704等7条之多。 各档酒店齐全： 作为城市办公区域所必备的酒店业态在本区域非常丰富。在距本项目两公里范围内建有帝城大酒店世纪酒店先达酒店体育宾馆红楼大酒店喜来登大酒店水晶宫饭店津利华大酒店.写字楼的区域及个案分析。 A、白楼CBD区域： 周边项目的售价和租金： 项目名称 ICTC 金皇大厦 文华商务中心 信达广场 售 价 12000元/M2 只租不售 8500元/M2 14000元/M2 租 金 5元/M2 3元/M2 2.3元/M2 6元/M2 B、周边区域 个案名称：仁爱濠景国际 地理位置 南开水上东路与红旗南路交口 地理位置 南开区宾水西道与水上东路交口 建筑规模 地上6层、地下1层框架结构写字楼 户型面积 每套40－60M2可组合，每层设21个单位、每层设两组男女卫生间 功能配套 a、每层六部电梯(4部客梯、2部货梯)， b、双层挑空大堂、公共部分铺设石材、石膏吊顶， c、室内水泥砂浆麻面基层、墙面套白， d、每户设卫星终端、宽带、中央空调， e、写字楼群紧邻奥城商业群、业态包括餐饮、综合购物mall 户型特征 6层标准写字楼，建筑轴距8.4*8.4米，每层设21个单位 物业费用 21元/月/平方米 仲量联行 地理