天赐-阳光新城项目可行性研究报告.doc

《天赐·阳光新城》 可行性研究报告  目 录 第一章 总论 一、项目名称及承办单位 二、研究工作范围 三、研究结论 第二章 项目背景与必要性 项目基本情况 项目创新点 三、 项目的必要性 第三章 市场研究及预测 项目政策环境分析 项目开发政策分析 项目投资环境分析 项目区域优势分析 第四章 项目规划及各项经济技术指标 项目总体规划 项目各项经济技术指标 第五章 项目投资成本估算 第六章 综合评价及结论 ※※第一章 总论 一、 项目名称及承办单位 1． 项目名称： 《天赐·阳光新城》 (暂定名) 2．开发商: 温县天赐房地产开发有限公司。 3．项目地点： 温县振兴路西段。 二、研究工作范围 本项目可行性研究包括： ☆ 项目所在区域概况 在豫北平原西部，有一座历史文化名城，她南临黄河，北依太行，是闻名中外的太极拳发祥地，三国著名军事家司马懿的故里，更以盛产的山药、地黄、菊花、牛膝“四大怀药”享誉中外。她就是荣获“省级园林城市”、“省级文明城市”荣誉称号的黄河岸边一颗璀璨的明珠——温县。 温县全县总面积462平方公里，辖262个行政村，总人口41.9万人。有着得天独厚的太极文化旅游资源和独特的“四大怀药”资源；有18万余亩的黄河滩国有非耕地可供建设、发展用地；劳动力资源丰富且成本低廉。 温县地理位置优越。地处郑州、洛阳、焦作三市之中心的中原城市群地带，是承接中原城市群经济隆起带，产业分工协作，实现优势互补的理想地，同时具有能源供给半径小的区位优势。特别是“南水北调”中线工程、“西气东输”工程等国家重大项目的越境建设，可满足经济发展对水资源、清洁化能源的需求。 温县交通便捷，境内公路纵横交错，四通八达，南与欧亚大陆桥、连霍高速相通，北与焦晋高速相连，公路交通四通八达。特别是焦作黄河公路大桥、焦温公路、新孟公路的建成通车，使其区位优势更加突出。 由于拥有独特的区位优势、便捷的交通、丰富的资源等众多优势，加上政府的有力领导，改革开放以来，温县的工业、农业、电力、交通、邮电、商贸及城镇建设日新月异，投资环境更加优越。工业经济呈现出良好的发展态势，拥有机械制造、化工、农副产品加工、制鞋、五金、医药为主的支柱产业，形成了有资源、有市场、有产品、有效益、门类齐全的工业体系。随着经济的发展，温县的房地产开发也呈现出日新月异的局面。 但总体来讲，温县房地产市场仍处于发展阶段，房地产开发公司较少，开发出的项目基本以满足居住需求为主，缺乏整体品质的提升，物业管理也较为缺乏。虽然有新的商品住宅区，但目前还没有一个真正具有代表性意义的高档住宅示范小区，可以作为温县的“城市名片”代表温县住宅开发的最高水平；广大的温县精英阶层在温县无法找到一个满意的“广厦”，一个可以真正实现“诗意的栖居”的理想家园。 整体而言，温县迫切需要一个高档住宅社区填补市场空白，需要一张具有足够“分量”的“地产名片”来树立温县住宅产业的崭新形象！ ☆ 项目市场环境分析 项目位于温县西区，紧邻振兴路。此地交通便利，周边与防疫站、检察院、法院、档案局、计生委、国税局等政府机关为邻，并有三星级大酒店等相应区域配套，附近的别墅区——《帝苑小区》，新兴商品住宅区——《天赐名门》等使项目周边具有高档住宅的初步氛围。但整体而言，目前项目近距离配套设施仍较为缺乏，人气不旺，居住氛围不够浓厚。 ☆ 项目规模 项目产品定位为：〖温县最高水平的高档园丁及公务员社区〗。 总建面积超过7万平米，融合多层、别墅、商铺等建筑形态于一体，并在小区大门处建设一万平米的绿化园林广场，园区内新建星级幼儿园一所，园区对面新建示范性样板小学一所，社区内更拥有众多游乐健身器材和休闲配套设施。项目建成后将形成集居住、休闲、教育、学习为一体的大型人文综合社区。 ☆ 项目规划及各项经济技术指标 详见第四章附表 ☆ 项目投资费用估算 详见第五章投资预算 ☆ 项目开发进度 分期开发，四部“地产进行曲”完美演绎温县居住全新升级版。 一期为天赐广场及教学配套，先行建设万米绿化广场——“天赐广场”。同时内部的幼儿园，对面的学校同时动工（建校款从地款中扣除），全部建成后再开始二期建设。 二期为教育生活园区，重点满足县城及各乡镇教师住房需求。 三期为公务员小区，重点满足温县各级公务员住房需求。 四期为尊贵样板生活区，满足高端客户需求，面向社会公开发售。 ☆ 项目开发计划 一期出形象，二期的“教育生活区——园丁区”、三期的“公务员生活区——公仆区”，均保本销售，四期的“尊贵生活区——精英区”微利销售。 预计建设周期为两年，建设广场景区、幼儿园同时在对面建设小学，使幼儿园和小学联为一体，同时再建设一座具有时代气息的标志性实用建筑——〖