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对房地产业发展的思考 近年来，随着南充市城市化进程加快，房地产业得到了快速的发展，其建设规模、投资总量都有明显增长，对于拉动国民经济起到了重要作用。但是，在行业整体趋好的情况下，也存在一些问题，制约了房地产业的进一步发展。本文对此作了一些剖析，并提出相关建议。 一、存在的主要问题 1．房地产开发效率不高，企业投资意愿不强烈。从反映房地产投入与产出的效益指标来看，XX年全市商品房销售额为亿元，房地产开发投资额为亿元，商品房销售投资比为%；XX年商品房销售额为亿元，房地产开发投资额为亿元，商品房销售投资比为%，同比上升6个百分点。尽管比值较上年有了上升，但是比值仍然小于1，说明房地产开发的效率总体不高，存在较大比重的空置。 从反映投资结构是否合理的基础性指标，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例来看，XX年全市房地产开发投资额为亿元，全社会固定资产投资额为亿元，房地产开发投资额占固定资产投资比重为%；XX年房地产开发投资额为亿元，全社会固定资产投资额为亿元，房地产开发投资额占固定资产投资比重为%，压滤机滤布同比仅上升个百分点。在发达国家，全社会固定资产投资中房地产投资一般占20％－25％，考虑到我市经济发展的所处阶段以及正处于城市化进程之中，和全国房地产业行业较为景气的大环境下，比例甚至可以更高，故现阶段%的水平则显得相对较低了。 2.市场预期信心不足，未来房屋供应并不充足。新开工面积是反映1-2年后预售供应量和2-3年后现房供应量的重要指标。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。XX年全市商品房新开工面积为万平方米，施工面积为万平方米，商品房新开工面积占施工面积的比例为%；XX年商品房新开工面积为万平方米，施工面积为万平方米，商品房新开工面积占施工面积的比例为%，同比下降个百分点。 再从施工面积与竣工面积的倍数比来看，施工面积通常为竣工面积的±倍，故施工面积反映了1-2年后现房供应量，其值小于倍，会出现供应短缺，大于倍，未来供应量将会放大。XX年全市商品房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，商品房施工面积是竣工面积的倍；XX年商品房施工面积为万平方米，竣工面积为万平方米，商品房施工面积是竣工面积的倍，比XX年下降%。滤布以上情况表明，由于缺乏对市场预期的信心，现阶段我市房地产开发并不充分，这有可能影响未来全市房地产的增量供应。 3.价格偏高，商品房空置率较高，尤以营业用房最为突出。XX年全市商品房销售价格为1074元/平方米，XX年为1091元/平方米，XX年为1122元/平方米，分别上涨了%、%、%，而同期CPI（物价指数）上涨幅度分别是、、-点，可以看出仅有XX年商品房销售价格涨幅略低于同期市场物价涨幅，XX年房价涨幅超过市场物价涨幅个百分点，XX年在市场物价普遍有所下降的情况下，房价仍在逆势上涨。在购买力没有显著增加的情况下，价格偏高必然导致商品房的滞销。XX年，商品房空置面积为万平方米，2002年至XX年新建商品住宅竣工面积为万平方米，新建商品房空置率为%；XX年，商品房空置面积为万平方米，XX年至XX年新建商品房竣工面积为万平方米，新建商品房空置率为%，同比上升个百分点。可以看出，商品房价格在XX年飙升后，保持高位运行态势，这也是近几年商品房空置面积不断增长的主要原因。而从我们对房地产企业的走访调查来看，大多数企业表示，目前空置的商品房中以营业用房为主，住宅空置率并不很高，整个住宅市场还是保持一个不温不火的水平。 4.房地产企业运营效率不高。首先是企业费用压力较大。XX年，全市房地产企业产生销售费用4974万元，销售费用比率为%；财务费用4329万元，财务费用比率为%；管理费用为8591万元，管理费用比率达到了%，三项费用合计达到了亿元，占了主营业务收入的%。其中，销售费用率和财务费用率保持在一个比较正常的水平上，管理费用率则较行业的平均水平（2%-3%）明显偏高。这表明我市房地产企业在房地产开发与运作上还是一种粗放的方式，管理还停留在一个比较低的水平，由此增加了营运成本上的压力。其次是资产结构没有得到优化。XX年全市房地产企业资产总计为亿元，其中负债为亿元，所有者权益为亿元。由此计算出资产负债率为%，较XX年（经普数据，下同）上升了个百分点；资本负债率为%，较XX年上升了%。这表明，在宏观调控日益趋紧的情况下，加之企业经营绩效没有明显的提升，企业资产结构中负债的比率继续攀升，企业运营的风险也在增长。再次是营运效率不高。XX年全市房地产企业平均主营业务利润率为%，较XX年下降个百分点；销售毛利率为%，较XX年下降个百分点；营业成本比率达%，较XX年上升个