房地产企业全程纳税处理与风险控制201515.ppt

内地税字〔2014〕159号? ： 对房地产开发企业建造的可售地下车库（位），已取得房产证和土地使用证的，按照非住宅类型房地产清算。 对房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除。 对房地产开发企业转让不可售地下车库（位）的，不征收土地增值税，同时相应的成本费用也不予扣除。 国家税务总局在批复四川省地方税务局《关于以房抵债未办理房屋权属过户手续是否征收营业税问题的请示》（国税函〔2005〕1103号）?企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了“以物抵贷?的账务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定?以房抵债?后，房屋的所有权已发生了转移。据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了“销售不动产”行为，应按照规定征收营业税。 代表二： 辽地税函【2012】92号第六条规定 关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。 无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行 大地税公告（2014）1号：房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。 四、卖房子送家电、家俱的税务处理 【案例5-11】卖房子赠送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中约定，交房标准送价值2万元家电、家俱。 1.家电、家俱要视同销售缴纳增值税吗？ 2.家具、家电属于混合销售还是兼营？ 第五条　一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。 3.企业所得税的处理 4、土地增值税的处理 　 精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？ 五、以房抵债如何纳税？ 【案例5-12】甲房地产公司欠乙资产管理公司3000万元债务，2012年3月经法院调解，甲公司以一幢写字楼抵顶债务，并下达了执行裁定书。甲、乙公司约定，写字楼归乙公司实际使用，但暂不办理过户手续？待找到买家后直接把产权办到买家名下，因为没有办理过户，甲公司一直没有进行纳税处理，请问有没有风险？ 六、拆迁还房的税务处理 1.营业税的处理 （1）纳税义务发生时间 房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。 （2）计税依据 国家税务总局公告2014年第2号? 纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。 （三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。 2．土地增值税的处理 （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。国税发〔2006〕187号 　（3）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 国税函[2010]220号 3．企业所得税的处理 国税发[2009]31号第三十一条对于企业所得税的处理规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分