第七章收益法及其运用.pptVIP

第七章 收益法及其运用 学习目标： １．了解收益法的理论依据、适用的估价对象； ２．熟悉报酬资本化公式； ３．掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接资本化法。 第一节 收益法概述 一、收益法的含义 也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 第一节 收益法概述 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。 主要方法：报酬资本化法（现金流量折现）、直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算） 第一节 收益法概述 二、收益法的理论依据 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。 第一节 收益法概述 二、收益法的理论依据 预期原理——决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。 基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。 第一节 收益法概述 三、收益法适用的估价对象