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房地产开发过程中存在的法律风险 房地产开发过程中存在的若干法律风险 　 根据当前法律规定和本人在从事该法律事务过程中所遇到的问题及相关案例，现仅对该问题作一简要陈述： 依据房地产开发流程，即项目立项审批、土地获取、办理规划许可证、工程的勘察、设计、施工、商品房的交易、物业管理等。房地产开发企业在各阶段的法律风险都不同程度地存在，但主要存在于工程建设实施阶段和商品房的交易阶段。 一、项目立项审批、土地获取阶段：立项审批的政策因素较多，但政策是在法律的大框架下的，所以及时掌握新法的实施就变得很重要。土地的获取可能会有以下问题，如果从政府职能部门直接获取土地，则应注意是否有地上建筑物或附着物即“毛地出让”，如果有则表明该地的权属可能不清，且会影响开发时间。如果是以其它方式获取所谓的二手地，则相对复杂，会涉及出让金问题、土地用途及年限、权属是否有瑕疵、是否设定抵押、相邻关系问题等。 二、规划时主要应注意相邻关系，否则会引发行政诉讼，导致规划的改变。 三、勘察、设计的风险则主要出现在建筑物的使用过程中，一般情况下表现为建筑物致人或财物损害赔偿。 四、建设过程中的问题。一般工程施工涉及的合同金额较大，施工单位的确定往往容易出现问题，未经招投程序，即先行确定了施工单位。由于项目建设期限的需要或者其他现实原因，房地产开发企业有时会在招标前，与某个施工企业达成施工意向或签订施工协议，确定了施工单位。之后，在招投标程序通过窜通、围标等手段，使事前确定的施工企业成为施工中标单位，双方签订正式建设工程承包合同，致使招投标程序流于形式。房地产开发企业的上述行为明显违反了法律规定，一旦被发现，将会受到严厉的法律制裁。因此，房地产开发企业在该方面的法律风险相对较大。 五、补充协议（或施工协议）与备案中标施工合同内容不符。《招标投标法》及《最高人民法院关于审理建设工程施工协议纠纷案件适用法律问题的解释》规定当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工协议与经过备案的中标协议实质性内容不一致的，应当以备案的中标协议作为结算工程价款的根据。如补充协议与备案的合同实质性内容不一致，则补充协议中不一致的条款无效。故房地产开发企业在与施工单位签订补充协议应注意上述问题，防范法律风险。 六、各种合同内容应相互协调一致。房地产开发企业在项目建设过程中会签订各种合同，主要有房屋销售合同、工程施工合同（含加工承揽合同）、货物（材料）采购合同三种。由于货物（材料）采购合同的标的物主要用于建筑工程的施工中，而建筑工程施工竣工所交付的房屋建筑用于销售，因此这三种合同在合同内容以及履行中具有关联性。如果房地产开发企业在约定合同内容和合同履行过程中，不注意各合同之间相互保持协议一致，将不可避免会出现违约现象。 七、履约担保问题。为保证合同全面履行，多数企业都会涉及履约担保问题。但实际上，企业往往对重大合同的履约担保问题比较重视，而对于标的额较小的合同的履约担保问题，一般重视程度较低。虽然该类合同的标的额较小，但对方一旦违约，其给房地产开发企业造成的间接损失将可能远远大于合同标的。另外，由于企业在要求提交履约保证金后，却没有对保证范围作出明确约定，导致无法起到保证作用。 五、预售时的问题。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。因此，房地产开发企业应对销售合同和宣传资料内容进行审核，保证其真实性，对于尚未最终确定的有关内容应予同时说明和告知；否则，房地产开发企业将可能承担违约责任 六、未经验收合格，提前交付使用问题。在开发过程中，由于施工单位的工期延误或各开发进程的衔接问题等原因致使房屋未及时通过验收，房地产开发企业为避免向购房客户承担逾期交房违约责任，有时会对建筑工程在未经验收合格的情况下提前交付使用，而一旦交付使用，则可能视为质量合格，且发生质量纠纷时也难以进行质量鉴定。因此，房地产开发企业在对需要建筑工程提前交付使用时应特别慎重，注意避免因此丧失对工程质量问题的有关权利。 七、前期物业管理问题。商品房竣工验收合格向业主交付房屋后。在业主大会成立并选聘物业管理企业之前，房地产开发企业应选聘物业管理企业，由物业管理企业对物业进行物业管理服务。在物业管理企业履行物业管理服务职责前，必然涉及房地产开发企业和物业管理企业双方对物业的承接问题。在实际中，有些房地产开发企业和物业管理企业对交接手续问题重视程度较低，不及时、规范地办理相关物业承接手续，以致产生法律风险。 另外，有些开发商也选聘自己的物管公司管理，那么如何保证在业主大会成立后不落聘，也涉及到当时开发商的前期条款设置问题。 八、合作建房或合作开发中的法律问题，主要注意三种合作形