全省工商系统纠正及查处的典型房地产.docVIP

附件2： 房地产交易不平等格式条款点评 不平等格式条款1：“图片文字均为要约邀请，出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其他载体中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据”。 点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该条款混淆要约与要约邀请的法律概念，利用法律术语玩文字游戏，属于违反法律规定，免除经营者责任的不平等格式条款。 不平等格式条款2：“该商品房所在楼宇的屋面使用权属于出卖人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于出卖人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方”。 点评：《物业管理条例》第五十五条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条第一项规定，“商品房的外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半计入整幢商品房的公用建筑面积”。根据上述规定，商品房外墙面的所有权和使用权属于该幢商品房的全体业主共同所有。该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，违反了上述规定，剥夺了业主拥有的对商品房外墙的合法所有、使用及收益权，属于违反法律、法规，排除消费者合法权利的不平等格式条款。 不平等格式条款3：“交房通知由出卖人根据合同地址以挂号信形式发出，并在出卖人销售部张贴公告，公告之日起三个日历日后视为送达；买受人延期办理交房手续的，视为该商品房已按期交付”。 点评：该条款是强行交房条款，剥夺了消费者对商品房的审验和拒绝权，违背了《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，属于违反法律规定，免除经营者责任、排除消费者合法权利的不平等格式条款。 不平等格式条款4：“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房”。 点评：《合同法》第一百一十七条第二款规定，“不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”。该条款对“不可抗力”作任意扩大解释，扩大了经营者的免责范围，属于违反法律规定，免除经营者自身责任，规定消费者承担应当由经营者承担的经营责任风险的不平等格式条款。 不平等格式条款5：“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失”。 点评：该条款违背《合同法》第三十九条第一款所规定的公平原则，单方面免除了因开发商的过错应承担的退房责任，属于违反法律规定，免除经营者自身责任，限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的不平等格式条款。 不平等格式条款6：“因市政规划变化，消防等其他非出卖人的原因所做的设计变更，买受人无权选择解除合同，出卖人也可不再另行通知买受人”。 点评：设计变更属于合同的重大变动，出卖人应通过合理的方式通知买受人。该条将第三人造成的合同变更的责任转嫁到买受人头上，并限制了买受人解除合同的权利，免除了出卖人应承担的责任。属于免除经营者责任，限制消费者依法解除合同权利的不平等格式条款。 不平等格式条款7：“出现不可抗力的情况时，合同履行期限自然顺延，出卖人不须通知买受人”。 点评：《合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。该条款属于违反法律规定，免除经营者应当承担的合同基本义务的不平等格式条款。 不平等格式条款8：“本协议最终解释权归出卖人”。 点评：该条款属于违反《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第十一项，规定经营者单方享有对合同解释权的不平等格式条款。 不平等格式条款9：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。 点评：