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四.具体估算方法 一、未来收益是有限期的 二、未来收益是无限期的 1、年收益是等额的 2、年收益是不等的 ①前期不等，后期相等 例： 某被评估资产重置成本为10000元，已使用6年，尚可使用4年，若功能性贬值率为30%,经济性贬值率为34%,试评估其价值。 解：实体性贬值率=6/(6+4)=60% 实体性贬值额=10000×60%=6000元 功能性贬值额=(10000-6000) ×30%=1200元 经济性贬值额=(10000-6000-1200)×34%=952元 评估值=10000-6000-1200-952=1848元 第二节 市场法 一.涵义: 利用市场上同样或类似资产(参照物)的近期交易 价格,经过直接比较或类比分析,以估测资产价值的各种评估 技术方法的总称. 二.前提条件 1.要有一个充分发达.活跃的公开市场 2.在市场上要能搜集到参照物及其可比材料. 参照物必须具有可比性,具体表现在: 在功能上具有可比性.(可避免张冠李戴) 在市场条件上具有可比性(供求关系.竞争状况和交易条 件(可明确评估结果的价值类型) 参照物成交时间上能调整(可减少时间因素调整难度) 1 2 3 三.基本程序及有关指标 (一)程序(大体上或一般上) 1.选择参照物(一是可比性,二是数量[3个以上]); 2.选择比较因素(对比指标); 3.指标对比,量化差异; 4.调整差异,得出各参照物结果; 5.综合分析,得出评估结果. (二) 可比因素(一般讲交易,时间.区域.个别等四个) 1.资产的功能 在可用前提下,资产功能越大,越好,价值越高. 2.资产的实体特征和质量(外观结构.规格型号) 3.市场条件(包括供求关系等) 4.交易条件(批量.动机.交易时间) 上述为一般均因考虑的因素,应根据具体评估 对象来具体考虑,如房地产主要影响因素是区域因 素,机器设备为品牌,规格型号等. 四.市场法中的具体评估方法 (一)直接比较法 (二)类比调整法 (三)具体评估方法 1.市场售价类比法 被评估资产 = 参照物 功 能 时 间 ….. 交易情况 评估值 售 价 差异值 差异值 差异值 或= 参照物售价 调整值 被估资产 = 参照物 功能差异 ……. 时间差异 评估值 售 价 修正系数 修正系数 或 =参照物售价 调整系数 例见40页 2.功能价值法 以参照物的成交价为基础,考虑参照物与评估对象之间 的功能差异进行调整来估算评估价值的方法. 可概括为按参照物单位生产能力价格来确定被评估资 产评估值的方法. 3.价格指数法 4.成新率价格法 5.市价折扣法 6.成本市价法 运用参照物成本市价比将被评估资产成本调整 为评估值的方法. 7.市盈率乘数法(评估整体企业价值方法) 企业评估值= 年收益额 x 参照物市盈率 第三节 收益法 一.基本涵义 是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资 产价值的各种评估方法的总称. 二.前提条件 (一)前提条件 1.未来收益可预测并可用货币衡量 2.资产拥有者的风险收益也可预测和用货币衡量 3.未来收益期可预测 (二)基本要素(影响要素) 1. 预测收益额 2. 折现率 3. 收益期 三.收益法的基本程序和基本参数 (一)基本程序 1.搜集并验证有关资料 2.预测未来预期收益额 3.确定折现率或资本化率 4.折现计算 5.分析确定评估结果 (二)基本方法 1.收益额 收益额要与评估目的(行为)为依据来选择,可有净利润 和净现金流量指标. (1)可预测四种收益指标,评估四种价值. 全部资产价值