住房公积金几个问题的研讨.docVIP

住房公积金几个问题的研讨上世纪80年代和90年代，我曾两次出访新加坡，主要考察该国推行的公积金制度。进入20世纪以后，许多国家陆续改变了政府不管公民生活问题的老办法，而承担起推行为公民谋福利事业的任务。比较普遍推行的是住房、医疗、教育和社会救济（含失业、养老等救济）4大福利事业。新加坡的公积金与4大福利事业关系密切，其第一项任务是为了解决养老问题，然后扩大到解决住房问题，最后又延伸至支持医疗和教育事业。据新加坡人士介绍，公积金在解决住房问题上效果最为显著。我们在考察中，除了听取他们介绍公积金制度在住房方面发挥重要作用的全面情况外，还走访了一个年青职员和一个年青工人，他俩分别于参加工作3年多和5年多，结了婚（注：新加坡规定，申请购买政府组屋保障房的资格，一是结了婚的，二是年过35岁的单身汉），攒足了房价20%的首付，依靠公积金20年贷款，分别购买了套型为60多平方米和50多平方米的组屋。购房后，使用每月交缴双12%的公积金，就能满足购房抵押贷款每月偿还本息的需要，无须再另筹钱。如果把中低收入者分为中上、中中和中下三部分，参加工作时间不长的职员和工人属于中下部分，是解决住房问题很困难的弱势群体。新加坡的公积金和住房制度能够把弱势群体住房问题解决得这样好，使人感触甚深。回国之后，我不仅常在有关住房研讨会议上发言时推介公积金，而且还发表了两篇推介文章。因此，我可能算得上是一个较早宣传公积金的积极分子。当年我国曾面临一个需要选择的问题，就是选用德国的住房储蓄制度还是新加坡的公积金制度。两者都属于住房储蓄和住房社会保障性质。两个制度都能发挥重要作用的共同原因，是都要求居民所在单位提供相应的住房社会保障（注：德国的住房储蓄制度要求，居民所在单位要拿出与居民住房储蓄同等的资金存入居民账户，与新加坡的办法异曲同功）。由于我国不可能要求各单位同时提供两笔住房社会保障，两相比较，最后选用了公积金制度。从1994年7月国务院颁布43号文做出全面推行住房公积金制度（注：我国的公积金重点用于解决住房问题，因而在公积金前面加了住房二字，以表明它与新加坡的公积金包含内容的区别）至今，已经过去了20年。20年来，住房公积金做出了很大的成绩。例如，年缴存住房公积金超过6万亿元，已经为人数众多的居民提供了购房抵押贷款（2014年贷出5万多亿元），以及最近加强管理、允许异地贷款等举措。但与我们当年对住房公积金应该发挥重要作用的预期，却存在着巨大的差距，而且还在推行过程中发生了一些问题。近几年，不断地在报刊上看到了一些批评住房公积金的文章，甚至有人提出了取消住房公积金的主张。我的认识是，住房公积金是我国现行住房制度的重要组成部分，只要能够认清存在的问题并能采取有效措施去解决问题，住房公积金的重要作用必将发扬光大。借此，就几个问题发表以下研讨意见。一、关于住房公积金未能发挥预期重要作用的原因我国和新加坡都是推行住房分类供应制度的国家。也就是对高收入者供应商品房，对中低和最低收入者供应住房社会保障含量各有区别的保障房。由于中低收入者占居民总数80%左右，在一定意义上说，重点解决好中低收入者的住房问题，就基本上解决好了全国的住房问题。又因解决中下群体居民的住房问题难度最大，因而专家们又把解决好中下群体居民的住房问题做为重中之重。新加坡解决好这个问题有两大措施：一是，努力加大保障房建设。最高年份年建房总量中保障房竟高达85%，在保障房供应趋于饱和的上世纪90年代也占70%左右，因而用不太长的时间做到中中、中下群体居民都能买得到房；二是，采取多种措施平抑房价，常年保持保障房价微涨或不涨。保障房的套型分为从50至125平方米若干档次，90平方米以下套型占建设总量70%以上，套型越小每平方米房价越低，以保证中低群体居民依靠公积金的支持买得起房和还得起贷款的还本付息。前面例举的青年职员和工人单独计算的房价收入比均在4倍以下。有了以上两条，就能充分发挥公积金的重要作用（注：近些年，特别是2004年李显龙出任新加坡总理后，做了两条较大的改变：一是，认为保障房供应已趋饱和，因而大幅度削减保障房的年建设量。由于多年来累积的厚实基础，头几年还看不出明显影响，近几年则已开始出现保障房供不应求的问题；二是，把坚持多年的房价微涨或不涨，改为房价可以较多地上涨。对此，世界住房界有不少议论。本文在此只是介绍其与前大不相同的新变化，无意参加议论）。我国虽然在1998年“23号文”中明文规定要推行住房分类供应制度，但前些年每年建设住房总量中，商品房竟占了95%左右，实际走上了住房商品化制度的老路（注：许多西方国家在20世纪以前和旧中国都实行的是住房商品化制度）。其最大的弊端是，置中下群体居民和绝大多数中中群体居民的住房难于不顾。也就是说，这些年我国数量巨大的中中、中下群体因无力买房而享受不到住房公积金的贷款