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一、税收和房地产税收政策及相关理论 （一）税收 税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范化形式，即国家为了实现其职能，凭借政治权利，运用法律手段，按照预定的标准，强制而无偿地取得财政收入的一种特定的分配形式。马克思认为,“赋税是政府机器的经济基础,而不是其他任何东西”[],“国家存在的经济体现就是捐税”[]。也有学者将税收定义为“国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制地从私人部门向公有部门的资源转移”[]。 从税收的定义中可以看出，税收具有强制性、无偿性和固定性。在市场经济条件下，税收的功能体现在：税收是取得财政收入的主要形式,税收具有组织财政收入的作用；税收是调节国民收入分配的重要工具，国家可通过调整税收政策调节国民收入分配；税收是政府干预、调节经济的重要杠杆，可直接作用于价格、利润、地租、工资、利息等国民收入初次分配的经济杠杆上，是国民经济的“内在稳定器”[]。 税收制度简称税制，是国家处理税收分配关系的总规范，是国家各项税收法律、法规、规章、条例和税收管理体制的总称，是国家向纳税单位和个人征税的法律依据和工作规程，也是纳税单位和个人履行纳税义务的法定准则。税收制度由纳税义务人(纳税人)、课税对象、课税标准、税基、税率、起征点与免税额、附加、加成和减免等要素构成。 （二）房地产税收和特征 1.房地产税收 房地产税收，是指对于房地产取得、开发、流转、保有等环节征收的税费总称。从词语的构成来理解，包括两个方面：房地产和税收及相关收费。房地产或不动产(Real Estate，Immovable，Real Property)是一个法律术语，是财产中“动产”的对称，是指不能移动位置或移动后会引起形状、性质改变，造成经济损失的物，如土地、建筑物以及附着于土地上的树木等。 关于房地产的涵义，我们可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益及其经营活动的总称。[]而税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的规范和方法，强制地、无偿地、固定地取得财政收入的一种形式。 从现象看，税收是国家取得财政收入的重要形式；从本质上看，税收是国家凭借政治权力对社会剩余产品进行分配而体现的一种特定的分配关系。房地产和税收的统一，构成一个基本范畴，这就是“房地产税收”。作为国家税收体系中重要组成部分的房地产税收，首先体现的是一种财政范畴，即是指国家根据法律规定向房地产产权人、经营者、投资建设者、使用人或受让人无偿地、强制地、固定地取得一定货币的财政活动。同时，它又是一个重要的分配范畴，参与房地产经济运行的各个环节的分配，体现国家与房地产主体之间的分配关系。从主体内涵的角度来看，广义的房地产税涉及土地 (农业)税、归属于财产税类的房屋、土地税以及与房屋、土地相关联的各种所得税和行为税。可以认为房地产税既不同于土地税，也有别于财产税，其外延大于土地税而小于财产税，是介于土地税与财产税之间的税系。 2.房地产税收的分类 由于历史、文化、国情以及经济调控目标各异，世界各国在房地产税制（税种、税率、征管方式等）方面都有许多不同之处，但综合各国情况来看，房地产税种的设置基本相同，主要涉及房地产取得、保有和转移三个方面。 （1）房地产取得税类。大多数国家和地区在房地产取得环节都要征收房地产取得税，主要有：①登记许可税（费）。无论是有偿还是无偿转移，在房地产发生权益变更、所有权登记时，许多国家按财产价值课征登录税或登录费。②印花税。对做出、领受特殊文件、合同、公证和税法上列举的其他凭证的人课征。芬兰对不动产等的转让行为及有关证书征收印花税，税率不等；日本房地产买卖合同交印花税，税率根据合同的交易价值确定。③不动产取得税。不动产原始取得或继承取得，需向政府交纳不动产税，计税依据为取得不动产时的评估价格。如日本的不动产购置税。 （2）房地产保有税类。房地产保有税类是指在一定时期或一定时点上，对个人或法人所拥有的房地产课征的一种税收。世界上绝大多数国家都设置此税种。其主要功能是合理调节房地产收益分配以确保土地保有的负担公平和降低土地作为资产保有的有利性。目前，世界上通行的主要税种有：①不动产税。是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、加拿大等国的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）。②财产税。在不征收不动产税的国家，一般征收财产税，计税依