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《房地产开发与经营》课程设计 课程设计题目 玉兰山庄项目可行性研究 姓 名 丁海浪 学 号 P340109051 班 级 浦给水0905 时 间 2012.05 玉兰山庄项目可行性研究 一、项目总说明 （一）项目提出的背景 1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目。 2.通过市场供需分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。 3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议 （二）项目地址概况 仁恒玉兰山庄,位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上,距新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖,利用西北高、东南低的缓坡地形,在山坡上依次面向湖面布置住宅,使住户能最大限度享受到水景,使小区既具有丰富层次,又有充分的开放性与亲和力,具有不可复制的田园魅力。 宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约8.9平方公里，该地区有南京市的南大门之称。这里树木葱茏，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦与牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。 （三）可行性研究的目的 为企业投资决策提供依据。 （四）可行性研究的依据 二、市场调查与分析 （一）房地产投资环境的调查与分析 （二）房地产市场状况的调查与分析 三、规划设计方案 （一）拟开发项目建筑工程规划设计要点 1.同意在规划红线范围内进行规划设计。 2.规划容量要求： 容积率﹤1 建筑密度﹤15% 绿地率 ﹥50% 3. 建筑退让要求。 4. 组织好用地内外交通，做到人车分流。 5. 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。 6. 统一进行室外绿化设计。 7. 认真进行建筑单体设计。 8. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。 9 .报审图纸要求： （1）设计说明（含技术经济指标）。 （2）总平面图。 （3）主要建筑单体平、立、剖面图。 （4）小区景观表现图（彩色）。 （二）拟开发项目的规划设计方案 根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。 小区内所有住宅拟建为独立别墅和联排别墅。依据规划用地地形特点，合理布局。可建21幢独立别墅，176套联排别墅，每幢独立别墅占地约160平方米，建筑面积平均约370平方米，设有私人绿地约440平方米/户，每套联排别墅建筑面积平均约270平方米。每户都有自己的车库。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅建成后全部用于出售。 方案的主要技术经济指标如表1所示。 表1 主要技术经济指标汇总表 序 号 名 称 单 位 数 量 1 规划建设用地面积 m2 173000 2 总建筑面积 m2 58520 2.1 住宅面积 m2 55290 2.2 公建设施面积 m2 2530 2.3 地下停车场面积 m2 700 3 建筑物占地面积 m2 23370 4 建筑密度 % 13.5 5 容积率 0.34 6 绿地率 % 69 7 居住户数 户 197 四、项目开发经营周期的确定 本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为2年，具体开发经营周期安排见表2。 表2 项目开发经营周期横道图 进度 时间内容 1 2 3 4 5 前期工作 主体结构施工 安装工程施工 装饰工程施工 室外工程 商品房预售 商品房现售 五、项目投资估算 投资估算依据为： 1、国家发改委2006年7月发布的《建设项目经济评价方法与参数》； 2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。 3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。 4、项目用地现状的调查资料。 （一）项目投资、经营费用估算 1、土地费用 拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为