论车尾位之争.docVIP

论车位之争 内容提要：住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。 随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态， 严重地损害了当事人的合法权益， 妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。 本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨小区停车位的所有权, 从时间上可以分为两类: 第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有； 第二类为后继所有权, 指在开发商将全部房屋出售给业主后, 停车位的所有权问题。 这是两类不同性质的所有权, 不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议, 有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。从我国目前的现有小区情况大体来看，停车位的形式主要有三种：第一种形式: 在小区内建造的专门的停车设施, 其相互间由墙壁隔开, 四周范围明确,具有独立的入口, 己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权如果没有特别约定, 其所有权归修建停车设施的开发商所有。 对这类停车位, 我们称其为库, 开发商对这类停车位的销售, 通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行, 即将特定车位与特定住宅单元相联系, 一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。 二者的相同之处在于,这种类型的停车位, 是由支付了相应对价的小区的业主所有。第二种形式: 是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。 这类停车位开发商并不进行专门的销售, 多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售, 故在开发商将房屋售出后, 因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。 在现实生活中, 一般是由停车者向物业公司交纳使用费, 而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。第三种形式: 在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。 对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形: 分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下, 将车位销售给全体业主, 每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。 在现实生活中有两种判断分摊的方法: 一种是合同注明方法, 即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售, 否则为分别销售另一种是成本计算方法, 即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售, 只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在