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酒店式公寓?产权式酒店?新概念物业投资辨析(2009-05-29 18:02:51) javascript:;转载▼标签： /?c=blogq=%B2%FA%C8%A8%CA%BDby=tag产权式/?c=blogq=%BE%C6%B5%EAby=tag酒店/?c=blogq=%B9%AB%D4%A2by=tag公寓/?c=blogq=%CD%B6%D7%CAby=tag投资/?c=blogq=%D4%D3%CC%B8by=tag杂谈 去年以来，位于上海中心地段的小户型楼盘受到追捧，成为上海最热门的盘子，譬如“青年汇”酒店式公寓，“金银汇”投资型办公楼、“蓝朝部落”小房型住宅，差不多一开盘就被抢购一空。小户型的热销引得开发商热情高涨，不仅新建小户型楼盘有所增加，而且一些烂尾楼也纷纷改头换面、重新定位于小户型。今年上半年，位于襄阳南路上的巴黎时韵，更以新名词“产权式商务酒店”开盘，至今销售率已过80%。一时间，什么酒店式商务式公寓了、ＳＯＨＯ了、公寓式酒店和产权式酒店了……，各种各样的新名词新概念层出不穷，各种投资分析文章更是说得天花乱坠。 事实上，随着上海的迅猛发展，小房型类物业作为一种中间产品，或者说过渡型产品在不断成长的上海楼市中必定要占有一席之地。下面，我们从物业功能、所有权、使用权、管理权、和软硬件的配套上一一辨析，为投资者有个更好的决策依据。酒店式公寓 酒店式服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 现在都市中的酒店式服务公寓则是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，将星级酒店的极至化人性服务融入日常生活服务之中。。因此，酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业，但其本质仍然是公寓。 与传统的酒店相比，酒店式服务公寓虽然在公共硬件配套设施上比一般高级公寓强，但和星级酒店相比，还是略逊一筹，因为它毕竟不可能有星级酒店那样的大堂，餐厅，和其他达到星级标准所应该具备的硬件条件，但在软性服务就不相上下了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类： 一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。从1990年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型开始出现，但这类物业不零星出售，只是出租，主要对象是在上海从事商务活动的外籍人士，为其提供国际化的居家服务设施。后来，因为东南亚金融危机的影响，房地产销售困难重重，原先的上海很多外销楼盘，有很多的就干脆改短线投资为长线投资，改出售为出租。因为简单公寓出租收益低，但介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报就高，加上酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合，因此，很多酒店式公寓就孕育而生了。 另一类是以小产权为特征，相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现。从2000年开始，这类物业以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：青年汇、蓝朝部落、虹桥首席和奔腾新干线等。这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主自由居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营。 这类物业虽然也是酒店公寓。但因为面积小、总价低，自然进入的门槛就低，人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当的自主权，因此人多糟杂，在管理上有相当的难度，在品质上自然就容易参差不齐。公寓式酒店（也称产权式酒店） 现在的市场中还有另一种形式的物业，那就是公寓式酒店，也称产权式酒店。譬如位于襄阳南路上的巴黎时韵，年初时便以“产权式商务酒店”。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，简单地说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。 此种物业在表现特点上几乎和酒店公寓难以区别。其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它在配有全套的家具电器的同时，还能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更