长s青路项目定位及产品建议1.docVIP

河北三兴集团 友谊大街项目定位建议及计划销售产值 河北达隆行房地产经纪有限公司 2010-3-1 区域市场概析 本项目位于石家庄市区西部桥西区内，根据地理及客群分布等，可粗略的将桥西区分为四个板块：石获路板块、西南高校板块、桥西西部板块、行政金融板块四个板块。如图： 由上图可以看出，本项目所处区域实际可以理解为新华区与桥西西部板块、行政金融板块、西南高校板块之间的狭长地带。该区域内人群构成比其他区域更加复杂——政府公务人员、商人、城中村居民、高校教职员、退休老干部等，均有一定量的客户在该地带居住或活动。因此无论从地理还是从人群方面，均很难将其划入某个板块之内。 从地缘角度来看，本项目区位实际上更接近行政金融板块或桥西西部板块。 行政金融板块主要因省直机关大多分布在该区域，并涵盖自强路这个目前石家庄的金融中心，因此促成该板块地产项目较多，价格较高。同时因近年来大力开发，使该板块内存在着大体量楼盘。该区域楼盘的特征是追求欧式风格，以大体量建筑及强大的推广力度促成知名楼盘的产生。 桥西西部板块则主要以居住功能为主的板块，各类新生活社区、老社区、城中村和一定量的商业建筑，构成了该板块的地产现状。因老社区及城中村的存在，该板块仍有较大的房地产发展空间。该区域楼盘的特征较为复杂，但开发中但多以住宅项目为主，底商为辅。在该板块北部有相对较多的专业写字楼及商业项目。 西南高校板块内受到关注的客群主要是高校教职员及具有较高文化素养社会人士，对居住环境的要求较高。同时该区域在售楼盘也相对较多。但该区域与本项目实际距离较远，较难与本项目构成直接竞争的关系。 从我公司调研走访的情况来看，整个桥西区项目有以下几个显著的特点： 价格：整个桥西区二环以内项目价格差距不大，基本均在5000左右，价格相对较高。 户型：桥西区南部三板块（行政金融、西南高校、桥西西部板块）楼盘设计均以大面积户型为主，如110平米二居，160平米三或四居。90平米以下的经济户型极度稀缺。 体量：桥西南部三板块内主力地产项目体量普遍较大，但也有小体量楼盘存在，尤其在本项目周边，基本没有大体量房地产项目存在。 园林：桥西区主力楼盘的园林及建筑设计均较优秀，具有强烈的风格特点。估计与当地客户普遍具有较高文化素养有极大的关系，大部分项目均比较重视园林设计与规划。 小结： 该区域内房地产住宅项目售价大多在5000元/平米以上，结合其较大的户型设计，造成了改区域住宅产品销售总价普遍较高。不少楼盘均拥有百万级的舒适型住宅。因此也制约了普通客户及投资客户的购买能力及意向。 从周边项目了解到的信息也证实了这一点，周边项目90平米及其以下面积的户型基本供不应求。所以相对乐观的估计，目前该区域应当积攒了一定量，对总价低住宅较为青睐的客户等待合适住宅产品的面世。 也从此点推导出另一个结论，既目前市场销售价格，基本已经接近当地客户接受能力的顶峰。 考虑到石家庄人收入水平——2009年石家庄城市居民人均可支配收入16607元，增长10.3%；农民人均纯收入5977元，增长9.3%。城镇失业率控制在3.88%以内。 以两口之家计，家庭年可支配收入为33214元。购买120平米房产，价格5000元/平米，则总价为60万元，以首付30%，剩余款型为20年按揭，享受基准利率的，月还款预计为2994.6元。年还款约为35935.2元。 从纸面上看，已经达到承受能力顶峰，但考虑到购房客户基本是两个家庭支援或支付购房款项，则该价格仍能接受。 但可以预料的是，短期内如价格继续破顶，则可能引起类似于2007到2008年期间的市场低谷。 项目自身分析 本项目体量较小，在周边难以形成较大的号召力，同时体量小也意味着最终利润有限，进而影响推广宣传的力度，造成推广力度的有限。 然而地处核心区域，可称之为‘行政金融板块后花园’，无论交通还是周边配套均十分成熟。而周边各类政府机关、城中村、各类院校的存在，也为客户提供或影响了一定的客户群体（购住宅和购写字楼）。 SWOT分析： 优势 地理区位优秀，位于主干道旁，主城区内； 周边配套齐全且成熟； 周边居住氛围成熟，遍布成熟社区； 友谊大街人流量一般，对住宅及写字楼客户的出行及居住有利； 处于益友商圈及东购人百商圈边缘，有一定商业氛围； 项目周边公交体系完善； 二期地块落实后，则能够成为区域内体量较大楼盘，成规模化； 劣势 一期体量较小，规模不大，难以体现大盘气度； 处于商圈边缘，受到商圈核心商业影响，被分流人流量； 受商业及写字楼部分的影响，住宅居住舒适度较低； 第三层商业体量不利于销售，第三、四层会出现薄利难销情况； 园林面积受地块面积影响，与周边项目相比，园林素质将较差； 机会 周边住宅供应量较低，而具有购房需求的客户储量较为丰富； 处于行政