房地产估价16-综合案例.pptVIP

综合案例解析 【案例1】某房地产公司为了促进销售并融通资金，推出“还本销售”方法。如现价100万元的商品房，10年后，购房者可以领回买房时支付的全部房款100万元。假设年利率为12%，按月计复利，请将这种方式与“七折”销售进行比较。 【解】10年后的100万元的现值为： 而打七折销售实际应付现金70万元。 两种方案相差不大（2995元）。 综合案例解析 【案例2】现有一套建筑面积为100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式有以下几种： （1）要求在成交日期（时）一次付清。 （2）如果在成交日期（时）一次付清，则享受“九五折”优惠。 （3）从成交日期（时）起分期付清，首付10万元，余款在一年以内分两期付清，即每隔半年支付10万元。 综合案例解析 （4）约定在成交日期（时）的一年之后付清。 （5）以抵押贷款方式支付，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。 假设年折现率为5%，年贷款利率为6%。请计算以上五种付款方式的实际单价、实际总价和名义单价、名义总价。哪种付款方式最合算? 【解】 （1）实际单价3000元/m2，实际总价30万元；不存在名义价格。 （2）实际单价3000×（1-5%）=2850元/m2，实际总价28.5万元； 名义单价3000元/m2，名义总价30万元。 （3）实际总价为 10+10/（1+5%）0.5 +10/（1+5%）1 =29.28万元， 实际单价2928元/m2； 名义单价3000元/m2 ，名义总价30万元。 （4）实际总价为30/（1+5%）1 =28.57万元，实际单价2857元/m2； 名义单价3000元/m2 ，名义总价30万元。 （5）实际单价3000元/m2，实际总价30万元；不存在名义价格。 【结论】 （1）=（5）＞（3）＞（4）＞（2） 【案例3】 现有一宗面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2008年6月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积为2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2013年6月1日进行市场调查情况如下：（1）实际租金为30元/月.平方米，实际成本为10元/月.平方米。在当地，规模档次相同的办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率5%；（2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。试根据上述资料，评估该土地于2013年6月1日的市场价格。 【解】采用收益还原法计算。 （1）计算房地年总收益。 该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 1）年租金收益=月租金收入×12月 =30×12=360（万元） 2）押金年运用收益=押金×押金收益率 =60×5%=3（万元） 3）年总收益=年租金收益+押金年运用收益 =360+3=363（万元） （2）计算房地年总费用。 年总费用=月平均费用×12月 =15×12=180（万元） （3）计算房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用 =363-180=183（万元） （4）计算建筑物年纯收益。 该办公楼建成于2008年6月1日，至2013年6月1日已经过了5年，残值率为0。 1）建筑物年折旧额=重值价格×建筑面积÷耐用年限 =4000×2500÷50=20（万元） 2）建筑物现值=重值价格×建筑面积-年折旧额×已使用年数 =4000×2500-200000×5=900（万元） 3）建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 =900×8%=72（万元） （5）计算土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年纯收益-建筑物年纯收益 =183-72=111（万元） （6）计算土地总价格。 该宗土地是2008年6月1日经过出让获50年使用权的，至2013年6月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。 土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-（1+土地还原率）土地剩余使用年数] =111/6%[1