房地产项目发展策划报告完整版(汇报稿) (PPTminimizer).pptVIP

引 言 项目定位，实际是项目价值点合理选择与累加的过程，最终形成“价值树”。“价值树”的强弱影响着客户的购买心理与行为，也决定了客户愿意为之付出的价格。 总而言之，本案首期要以超出市场价格10%-20%的水平入市，核心在于项目的“价值树”能否强于市场相对应的水平，因此，本案的定位思路就是一个项目价值挖掘与建立的过程。 本策划案五大优势亮点 根据区域发展未来优势，规划设计合理布局，能够与乐活城整体规划衔接良好，而又独有特色。 整个项目，充分而合理地保证了商业价值最大化，从而也更高附加值地提升住宅产品的溢价。 避开了城市综合体中专业写字楼物业、酒店物业所给开发企业带来的严重资金沉淀压力。 产品方面，大量考虑了附加值极高的住宅产品，如N+1，N+2，LOFT公寓等市场上追捧度、溢价能力极高的产品。赠送率最高可达70%以上。 关于招标方所提出的价格标杆课题，我司方案不但可以轻松达到，而且可以远远超越此目标，项目整体总货值可达到21.8亿元以上。 报告结构 报告结构 供销分析——近几年房产供应量与成交量保持快速增长趋势，整体呈现供不应求，进入2011年以来，市场表现为供过于求，后续市场成交压力加大。 成交均价持续上涨，2011年呈现快速增长趋势 湘潭楼市新政解读——三套停贷，认房又认贷，政策执行严厉，首置客户相对受影响较小，二置客户次之。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 首付款的提高遏制了部分改善型客户的需求，提高贷款购房成本，从而抑制部分投资客户； 暂停三套及以上房贷，给市场降温；银行既认房又认贷，与株洲等城市相比政策较为严厉。 对于名下已经拥有二套房的客户暂停放贷，抑制部分改善型和投资型客户的购房需求,对于实力雄厚的客户则不受影响。 三套以上公积金贷款受限，支持中低收入家庭改善住房条件，抑制投资型、投机性购房需求。 2011年4月25日，湖南省直住房公积金中心对住房公积金贷款和提取的有关政策进行了调整，以支持中低收入家庭改善住房条件，抑制投资性、投机性购房需求。按照通知要求，从5月25日起，对于缴存职工家庭名下现有两套(含)以上住房的，暂不发放住房公积金贷款； 加息对楼市的累计效应将逐步显现，购房成本加大。 政策下楼市成交——新政下，商品住宅成交量保持平稳增长态势 板块价值排行：河东板块﹥九华板块﹥河西中心板块﹥双马板块﹥板塘铺板块； 河东板块是湘潭房地产最热开发区域，在湘潭各板块中价格最高，均价在3700-4800元/平米。以高层、小高层住宅为主，低密度物业稀缺，客户来自全市范围内的私营业主、事业单位等。 九华板块发展最为迅速，价格上升速度最快，其区域前景广被看好，但配套问题是近几年项目开发面临的核心难题； 河西板块为老城区，用地紧缺，发展瓶颈较大； 双马、板塘铺目前发展较弱。 报告结构 湘潭产品层次处于第二阶段——中阶产品递交的发展时期，各项目在外立面、园林、配套、户型附加值等方面均有意识的进行提升，力求在适度控制成本的前提下，提升附加值，树立物业档次。 项目所在板块内外典型项目价值体系的构建 竞争项目界定原则： 1）市场典型项目； 2）具有较高的售价水平； 3）产品品质较高。 根据以上界定，竞争项目分析对象选定如下： 东方名苑 湘银纳帕溪谷 建鑫城国际社区 白石古莲城 典型高层住宅项目1—建鑫城国际社区 典型高层住宅项目2—东方名苑二期 典型高层住宅项目3—湘银纳帕溪谷 典型高层住宅项目4—白石古莲城 本案价值点树立的思考： 目前湘潭市购房群体大致包括以下9类，其中以大型企业职员、企业中高管、泛公务员、生意人、教师医生及拆迁户等6类是购房主要群体。 本次研究采用探索性分析（定性分析）方法，以个案深度访谈研究形式进行。 同时，个别问题采用定量分析，仅作参考。本调查力求客观反映采访样本的意 见与需求。 客户背景——高端客户多为31-35岁事业有成的私营业主，家庭显性年收入15万以上，家庭结构多为三口之家。 客户背景——高端客户都拥有1套及以上房产，主要为商品住房，再次购房主要目的为改善居住环境，对住房品质要求高。 客户背景——客户均拥有1辆及以上私家车 ，汽车品牌以中端车为主。 价值需求——四成以上受访客户对湘潭未来房地产有较大信心，高端客户大多希望在河东片区购房，对河东未来发展看好。 价值需求——客户最看重小区地段、配套、物业管理和户型设计，绝大部分客户期望毛坯交房。 户型设计——三房是客户需求主力房型，以110-130、90-110㎡为主，其次130-144㎡。 户型附加值——大景观阳台或大露台、客厅带大落地窗最受客户关注，其次卧室带飘窗、入户