仕府名苑价格幻灯片.pptVIP

* 青岛大汉隆城 2010年7月 仕府名苑二期价格建议 仕府名苑一期的销售已经结束，在过去的合作中，双方互惠互利，共同经历了市场的起伏变化，最终实现了仕府名苑的一期大捷。 在一期的喜悦感还没有退去之时，我们即将迎来仕府名苑的二期的战役。在与贵公司之前的沟通中，一个比较棘手的问题摆在我们双方的面前，那就是仕府名苑的二期的价格定多少？ 前言 报告结构 市场观察 1 对手解读 2 客户分析 3 本体剖析 4 价格建议 5 3800 6000 4600 仕府名苑的一期价格 贵公司预期的二期价格 我方预期的二期价格 ≠ 仕府名苑二期的价格支撑点的上限是4600还是6000？ 报告核心 一个项目的价格的上涨，必须有一定的背景因素，我们称之为“支撑点”，支撑点越多、支撑力度越大，那么价格上涨幅度必然越大，反之亦然。 市场由阴转晴，形势看好 竞争对手的价格普遍调高，竞争压力变小 竞争对手的数量是否减少了 当地居民收入水平显著提高了，预期价位也提高了 我们的产品与以往相比有了很大的提高 开发商资金充裕，对于资金的回笼没有太强的要求了 …… 报告核心 我们所面对的环境，是否是适合价格大幅上涨的肥沃土壤？ 市场观察 1 政策利好与否？ 市场交易量是否火爆? 市场观察—政策导向 高频率 的政策 面对高房价，纵然温总理在多个场合明确表态会解决，广大人民仍然极度不满，严重影响了政府的公信力，如何取信于民，这也是4.15新政的一个出发点。 在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居住有其屋”，对于社会和谐和经济的平稳运行都有着极其重要的作用。 从高房价的成因来看，很大一部分原因市投资、投机性炒房导致的供需失衡促使了房价的不断攀升，因此，遏制这一需求，对于解决房价问题意义重大。 目标1：平抑房价，优化民生 目标2：打击投资投机性需求 目标3：政治挂帅，取信于民 目标 此时的政策已经上升到政治民生的高度，如果政府没有让房价降下来，或者至少是不再“疯长”，那么政府的公信力就会受到严重削弱，很显然，政府不会允许这样的事情发生。那么，我们是否有能力与政府的意愿相违背呢？ 市场观察—成交量 根据统计，2010年1-6月份，青岛新房总成交套数为41504套，胶州共成交新房699套，低于其他区市，仅占1.7%。月平均去化量为116套，其中包括胶州辖区各乡镇项目，总成交面积为61305平米。 从成交量来看，胶州的房地产市场处于低迷状态，与正常情况下价格不断上涨所折射出的市场成交火爆局面不符，价格大幅度上调必然会导致成交量持续低迷。 对手解读 2 竞争对手的优势 竞争对手的价格 多层 多层、高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 建筑形态 小高层7楼4570元/㎡ 正北名苑 均价3900元/㎡，十楼4150元/㎡ 新城市花园 起价3680元/㎡，均价4500元/㎡ 金色家园 起价5000元/㎡ 皇骐·御景 起价3750元/㎡、4500元/㎡、5500元/㎡ 水岸府邸（东区） 未开盘，大概5000元/㎡起价 御花园 未开盘，4300元/㎡---4600元/㎡均 水韵绿都 未开盘，现报价6000—8000元/㎡ 绿城·紫薇广场 价格 项目名称 5000元/㎡ 80套 皇骐·御景 2600元/㎡ 103套 裕华园 2577元/㎡ 106套 和谐·陆港 3246元/㎡ 124套 云溪城 4500元/㎡ 135套 金色家园 均价 套数 项目 胶州主要项目价格一览表 2010年上半年胶州在售项目前5名 成交量前五名，只有皇骐·御景的价格超过5000元/㎡，位列第五； 胶州主要在售项目的价格基本在5000以内，未开盘的价格最高为绿城·紫薇广场，其品牌力强势； 对手解读—价格现状 无 7层4570元/㎡ 6层4450元/㎡ 均4400，起4000 正北·名苑 起价3750元/㎡ 15层4569元/㎡ 10层4150元/㎡ 起价3680元/㎡ 7月市调价格 利率8折优惠 免配套费 关系优惠300元/㎡ 无 优惠 起价3600元/㎡ 14层4389元/㎡ 11层4100元/㎡ 起价3680元/㎡ 4月市调价格 —— 新城市花园 起价3600元/㎡ 11层4388元/㎡ 水岸府邸 —— 金色家园 2009.12 项目名称 新政前后市调项目价格比较 从2009年年底至今，胶州在售项目价格上涨处于疲软期，价格波动较小，多数项目近三个月平均涨幅为50元/平米，优惠力度较大，以上项目的价格变动策略在一定程度上说明了2010年宏观调控政策对房地产市场产生了一定影响，开发商较为谨慎。 对手解读—价格波动趋势 对手解读—剩余房源分析 18,330 ㎡ 已售总面积 155 已售总套数 18,330 ㎡ 已售住宅面积 155 已售住宅套数 6,825 ㎡ 可