房地产与房地产价格概述.pptVIP

第一章 房地产与房地产价格概述 本章内容 第一节 房地产的概念与特性 第二节 房地产价格 第三节 房地产价格的影响因素 本章学习目标 1 了解房地产的相关概念以及房地产的特性、种类 2、掌握房地产价格的构成和制定方法 3、理解房地产价格的影响因素 第一节 房地产的概念与特性 一、房地产的概念指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 理解上述房地产定义，一方面要弄清什么是土地、建筑物和其他土地定着物，另一方面要弄清什么是实物、权益和区位。 1、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （一）土地的含义 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间 从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 （二）建筑物的含义 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。 在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 （三）其他土地定着物的含义 土地定着物也称为地上附着物。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。 在现实中，其他土地定着物往往被视为土地或建筑物的构成或附属部分。因此，本课程通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。 2、实物、权益和区位的含义 （一）房地产实物的含义 　　房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑等专业知识。 房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。 以一幢房屋为例 其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的； 实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何； 组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，例如住宅的户型如何。 练习 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。　　A．相应配套的基础设施　　B．土地的形状　　C．组合完成的功能　　D．立体空间 （二）房地产权益的含义 房地产权益是指房地产中无形的；不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（intorests）和好处（benofits）。 地役权地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。此时，乙单位提供通行的土地称为供役地，甲单位的土地称为需役地。具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。 抵押权、房地产租赁权 抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。 房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。 上述房地产权利中，租赁权属于债权，其余属于物权。 债权、物权 债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利. 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配物的权利，在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。 房地产是实物、权益和区位三者的结合体。 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。